黑石集团的房地产购买狂潮继续进行36亿美元的公寓交易

黑石集团(NYSE：BX)已同意收购Bluerock住宅增长REIT (：NYSEMKT BRG)的交易估价公寓为重点的房地产投资信托基金(REIT)在$ 3.6十亿。它为住宅房地产投资信托支付每股 24.25 美元，在有报道称 Bluerock 在 9 月份探索战略选择之前，其股价溢价高达 124%。

这笔交易是黑石今年最新一笔价值数十亿美元的房地产交易。这也是炙手可热的太阳带中一系列多户住宅交易中的又一桩。

深入了解交易

Blackstone 收购 Bluerock 的交易将使其房地产投资组合中增加 30 个多家庭租赁社区，其中约有 11,000 个单位。此外，Bluerock 还投资了由 24 个多家庭社区担保的贷款。这些物业主要是亚特兰大等快速发展城市的花园式公寓社区;凤凰; 佛罗里达州奥兰多;丹佛;和德克萨斯州奥斯汀。

值得注意的是，Blackstone 并未收购 Bluerock 的单户住宅租赁组合。Bluerock 计划在完成 Blackstone 交易之前将这项业务分拆给股东，并将其命名为 Bluerock Homes Trust。该实体拥有 3,400 套住宅的权益，其中 2,000 套通过优先投资和夹层投资获得。这些房屋位于全国快速增长的市场中。

Bluerock 多户资产每股 24.25 美元的价格比该公司开始探索其选择之前的价格溢价 124%。这部分是由于与其他住宅房地产投资信托基金相比，其估值相对较低。今年早些时候，它的交易资金约为其运营资金(FFO) 的14 倍，而大多数其他住宅 REIT 的交易价格是其 FFO 的 25 倍以上。

有两个因素推动了这种折扣。首先，Bluerock 使用大量优先股为其业务提供资金，权衡了其估值。其次，它拥有相当大的夹层和优先股权投资组合。虽然这些投资提供了稳定的收入流，但它们限制了其上行潜力。

Blackstone 忙碌的一年

Bluerock 交易结束了 Blackstone 在 2021 年的大规模房地产购买热潮。值得注意的交易见证了这家全球私募股权巨头收购：

Industrial REIT WPT Industrial Real Estate Investment Trust 32 亿美元。

数据中心 REIT QTS Realty Trust，价值 100 亿美元。

单户租赁平台美国家庭合作伙伴，价值 60 亿美元。

该公司还进行了较小的交易，包括学生住房和多户型房地产投资。

Blackstone 采用主题投资方法，这将推动其 2021 年的房地产收购活动。它认为电子商务、数据扩散和迁移趋势的重要需求驱动因素是工业、数据和数据等领域租金增长率持续高于平均水平的催化剂。和未来几年的住宅。这导致它今年斥资数十亿美元收购这些行业的房产。

住宅投资仍然炙手可热

Blackstone 正在支付巨额溢价以扩大其多户型投资组合。那是因为 Bluerock 在正确的位置拥有公寓，主要是快速发展的太阳带城市。这一地点重点使公司从人口增长中获利，这推动了高入住率和租金增长率。

Bluerock 在第三季度报告称，其整个投资组合的租赁费率与到期租赁费率相比增长了 16.5%。与此同时，入住率从去年同期的 95.1% 提高至 96.2%。这些因素推动同期同店租金收入增长了 7.7%。

这种快节奏的租金增长率导致房地产投资者投入数十亿美元在太阳带地区购买公寓。例如，像Equity Residential (纽约证券交易所代码：EQR)和 AvalonBay (纽约证券交易所代码：AVB)这样的大型多户型 REITs 已经花费大量资金向该地区扩张。Equity Residential 今年已斥资超过 10 亿美元在亚特兰大、奥斯汀、达拉斯和丹佛购买公寓，资金主要来自在沿海门户市场出售房产。与此同时，AvalonBay 在第三季度进入达拉斯和北卡罗来纳州夏洛特市场，以超过 2.5 亿美元的价格购买了三个公寓社区。

根据 Real Capital Analytics 的数据，仅在 4 月至 6 月的时间范围内，房地产投资者就购买了超过 500 亿美元的多户型房地产。黑石一直是今年最大的买家之一，在圣地亚哥的公寓上花费了 10 亿美元，并为 Bluerock 支付了 36 亿美元。

另一个主要买家是Independence Realty Trust(纽约证券交易所代码：IRT)，该公司与 Steadfast Apartment REIT 以近 70 亿美元的交易扩大其在太阳带地区的业务。驱动因素是希望在受益于人口和就业增长的城市拥有公寓。

资本继续涌入住宅地产

Blackstone 对 Bluerock 的收购延续了今年资本涌入多户型物业的趋势，尤其是位于 Sun Belt 地区的多户型物业。该房地产受益于不断增长的需求，从而推高了入住率和租金。

虽然未来租金可能不会继续以两位数的速度增长，但 Blackstone 押注 Sun Belt 地区的公寓在未来几年仍应实现高于平均水平的租金增长。这就是为什么它以如此高的价格收购 Bluerock 的公寓组合。

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