香港楼市即日起全面“撤辣”内地全面放开限购还远吗？

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2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在香港特区政府立法会综合大楼会议厅发表2024/2025财政年度特区政府财政预算案，其中备受关注的是楼市刺激政策。陈茂波宣布，经审慎考虑当前整体情况后，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（即所谓“辣招”），即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。此举意味着，香港楼市时隔14年再次进入“零辣招”时代。

同一日，香港金管局向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求：价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至7成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至6成。陈茂波表示，考虑到外围及本地经济情况，香港特区政府认为在继续维持银行体系稳定的前提下，当前有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。

图表来源：钛媒体APP梳理并制图

其中额外印花税是针对业主在购入物业短期内出售所设置的印花税；买家印花税是针对境外买家的印花税，非香港永久性居民在香港置业需要缴付额外印花税；新住宅印花税是针对非首次置业的买家设定的额外印花税。

“撤辣”之后，对于香港购买多套一般住宅的购房者，印花税由7.5%减至1.5%，税费减少约8成。同时将大幅度减免内地人赴港购房的税费，内地购房者在港购房，印花税由15%减至4.25%，最低税费仅港币100元。以购买一套总价1000万的房子为例，此前内地购房者至少要交300万的税，伴随着全面“撤辣”之后直接省了300万。

14年“辣招”终于落幕

自2010年起，以“国十条”为开端，内地出台各种楼市调控政策开始打压楼市投机行为。因此，很多内地投资者不得不将目标转向了香港。由此，在内地炒房客的带动下香港楼价也开始一路飙升。

香港特区政府为抑制楼价，2010年起连续推出一系列加税措施，被市场称为“辣招”。2012年，推出“买家印花税”，简单说就是香港永居之外的人买房都要交15%的税。以此为开端，香港楼市经历数次“加辣”、“减辣”调整，全面“撤辣”之前最近一次调整是2023年10月，推出多项“减辣”措施。

2023年10月25日，香港特区政府曾宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。陈茂波表示，在相关调整措施中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500多宗申请获批，表面香港对外来人才仍有吸引力。然而，香港特区政府推出的这些“减辣”措施被外界认为救市力度较小，从楼市的反应也证明了这一点。

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因此，这次全面“撤辣”，意味着不仅当地居民购房成本大幅降低，非香港居民购房成本也大幅降低。在一定程度上将刺激购房需求、稳定楼市价格。同时也在面向全国抢人才、抢资金方面具备优势。

中原集团创办人施永青近日在出席活动中亦表示，今年香港楼市有机会峰回路转，《财政预算案》为香港楼市提供了一个全面“撤辣”的好机会。他认为，若不为香港楼市“撤辣”，下一阶段将会有大量的风险资产价值蒸发，进而影响社会投资意欲。香港楼市的转机或因香港特区政府调整地产政策，当前应放宽资金入市。施永青预期，今年上半年香港楼价尚有一些跌幅，但当政策改变及减息后，楼价将会回稳，今年料企稳现时水平。他指出，香港住宅供应其实不够充足，可见租金正在上升，因此料下半年租客或买家会提前入市买楼。

受此提振，港股本地地产股集体拉升。截至28日午间收盘，新世界发展股价上涨近6%，恒基地产股价上涨近4%，新鸿基地产、长实集团股价上涨近3%。

香港楼市成交量、价及房产按揭数量降至近年来低点

2024年1月香港楼价跌至7年最低点。香港差饷物业估价署2月27日公布，1月楼价指数跌至306.4，是2016年10月以来最低，按月跌幅扩大至约1.6%；按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大。

2023年香港楼市成交量创近33年新低。香港特区政府差饷物业估价署此前公布，2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。

与此同时，香港房产按揭数量也降至逾20年低点。根据经络按揭转介的报告，香港2023年全年现楼按揭宗数为7万3906宗，创2001年有记录以来的最低水平。全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来的全年新低。

香港楼市成交量、价低迷的原因，被舆论认为是受到市场情绪低迷、高利率以及前期较高的房地产印花税的影响。预计随着全面“撤辣”或将有效提振楼市情绪，会在短期内激发市场的部分购买力。

内地会跟进加码吗？

香港特区政府对于楼市的调控，更加倚重于征税政策，通过税的征收、税率增减来调控楼市。而在内地，地方政府对于楼市的调控，多是采用限购、限售、限价等手段，看起来更加直接些。

此次香港特区政府全面“撤辣”， 相当于内地一线城市全面取消限购、限售，对比之下内地的救市政策确实略显力道不足。不过要知道，与内地楼市调整的原因不同，当前香港楼市面临着更加复杂艰难的局面。伴随着美元不断加息，外汇自由流动的香港出现了资金出逃潮，大量的香港资产流出转换成了美元资产，整个香港资金面是相当紧张的，港股及恒生指数的走势已经说明了这一点。同时在过去几年，香港经历了第四次移民潮，2020年至2022年期间，人口流失18.7万。环境、资金、人口这大因素带来的影响不言而喻，而能够稳住香港楼市的或许也只有内地的人才与资金。很显然，无论是香港特区政府的全面“撤辣”，还是此前香港优才计划的推进，都是为了解决资金和人口的问题。

而内地楼市低迷的根本原因在于供求关系转变。春节前，北上广深等“一线”城市的限购政策先后局部松绑，春节后全国利率的下调接踵而至，当前新政的利好尚未显现在数据端。因此即便热点城市增值税免征期收缩，也难阻挡楼市下行。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，香港是自由港，对房地产市场主要调整措施就是税收和金融手段，其政策出发点是基于物业价值稳定和资本流入流出。“去辣”能降低交易成本和持有成本，对于吸引包括内地在内的全球资金都有极大帮助。在调控房地产时，内地会综合考虑调控对于税收、地方财政以及上下游产业链等影响。基于这个角度，内地不太可能照搬香港做法。

不过巧的是，香港开始实施楼市“辣招”是2010年11月，而在内地，北京发布全国首个住房“限购令”，也是2010年。如今，香港全面“撤辣”，那内地距离全面放开限购还会远吗？作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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