对房地产企业来说严控负债率 有利于化解企业运营风险

近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。对房地产企业来说，严控负债率，有利于化解企业运营风险。



而对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。

近日第一财经对23个重点城市的杠杆率进行了梳理，透过这份榜单，可以看出哪些城市的居民是真正在“负重前行”。

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在分析之前，先得解释下杠杆率的概念。

目前关于杠杆率的统计口径，主要有两种。

第一种是居民资金杠杆率，计算方法是住户贷款余额除以存款余额；第二种方法是住户部门杠杆率，住户贷款余额除以GDP。

两种口径的侧重点不同。以居民资金杠杆率为例，一座城市如果流动性高，有大量的外来购房者，购房者的贷款会记录在本地，存款却还在外地，因此会拉高杠杆率。


来源：《中国金融稳定报告（2019）》

所以相对来说，住户部门杠杆率更接近当地的真实负债水平，央行历年的金融报告，就是按照这一口径统计的。

要注意的是，借贷的情形有很多种。比如买房，买车，日常开销，但之所以重点举买房的例子，是因为通常情况下房贷是借贷的绝对大头，对杠杆率的贡献极高。

这至少体现在两方面：

第一，个人住房贷款余额，占住户部门全部债务余额的一半以上。根据央行的《中国金融稳定报告（2019）》，2018年是53.9%。


来源：《中国金融稳定报告（2019）》

第二，如图所示，近几年来的个人住房贷款、住户部门贷款和百城住宅价格指数，三大增长曲线是基本吻合的。

因此，杠杆率的提升，主要是受房贷影响。具体来说，则包括收入水平、房价、购房政策等等。

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弄清楚杠杆率的含义后，再来看重点城市的情况。如下图：


来源：第一财经

23个城市中，居民资金杠杆率超过100%的有7个，分别是：

厦门（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），广州（103.9%）。

也就是说，这7个城市，是处在居民贷款高于存款的状态。

住户部门杠杆率超过80%的城市有6个，分别是杭州（107.4%），温州（94.1%），厦门（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），广州（80.9%）。

2018年全国的住户部门杠杆率为60.4%，以此为标准，接近半数的城市“超标”。

合并同类项的话，厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率，总体比较突出，不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率，都处于相对的高位。

不过，由于这只是部分城市的情况，像武汉、天津等地未公布，所以榜单不代表杠杆率的全国排名。

厦门代表的上述5城，都是一线和新一线。与此同时，一线的北京和上海，新一线的重庆和成都，杠杆率相对较低。

北京和上海不高，严格的调控限制了加杠杆是一方面，金融发达，存款基础大，也是一个影响因素。至于重庆和成都等地，相对低的房价水平，是重要因素。

另外，从杠杆率的排名，还可以发现两个规律：

第一，南方城市整体高于北方；第二，经济发达地区的居民，用起杠杆来往往更大胆。

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通常来说，一个地区的经济越发达，就业机会越多，收入水平越高，那么当地人加杠杆的幅度可能越大，因为他对未来的收入有足够稳定的信心，不必担心无法偿债。

除此以外，房价水平高，贷款余额自然也高；楼市政策尺度宽松，比如限购门槛低，二套房首付低，居民加杠杆的动力自然强，同时还会吸引大量的外地购房者。

从这些角度看，厦门、杭州、南京、深圳、广州等城市的杠杆率走高，就很好理解了。


8月房价，来源：房价行情网

以厦门为例，2019年的GDP只有 5995.04亿元，但当地的房价水平直追一线城市。房价行情网8月的数据显示，厦门的平均单价，已经直逼5万元每平，仅次于深圳、北京、上海。

和一线、强二线城市比，厦门的收入水平并不算高，2019年公报显示，全体居民人均可支配收入55870元。

不过由于土地空间少，加上大量人口流入（2019年常住人口增长18万，而总人口基数只有429万），房价不断走高。巨大的升值空间，吸引了很多周边城市的投资客。

这些外来的投资者，没有在本地贡献存款，杠杆率自然不断走高。这也解释了，为何住户部门杠杆率的统计口径下，厦门的杠杆率要低很多。

深圳和厦门同理，715新政出来前，深圳可是聚集了来自全国的购买力。至于广州、杭州和南京等地，房价也是全国领先。

当然像杭州，创业氛围活跃，聚集了很多创业者，个人经营性贷款的体量不小，同样拉升了杠杆率。

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在当前这个的年代，为了实现财富的快速增值，很多人都在最大限度地加杠杆。比如有的购房者在没有启动资金的前提下，还会转向首付贷。

但杠杆率过高，房贷压力太大，如此负重前行无疑会影响消费，降低生活水平。同时，在宏观经济层面，还可能造成金融风险。

所以近两年金融去杠杆明显在加强。尤其是在房地产行业，一方面，给房企控负债，像不久前的三道红线；另一方面，在购房端，对调控进行升级，封堵炒房的漏洞。




比如7月以来，国家层面已经两次召集部分城市开会，涉及城市十多个。值得一提的是，杠杆率较高的深圳、杭州和南京，都曾被点名参会。

为了保证房地产市场平稳发展，近期更是有多个城市出手，深圳的715新政自不必说，像杭州于9月4日发布楼市新政，继续收紧。沈阳则将二套房首付提升到五成。

这些调控政策在打击炒房同时，能有效降低杠杆率，化解金融风险，促进居民消费。

当然，杠杆率走高，潜在危险最大的，不是这些热点一二线城市，稳定多元的就业，可以为还贷提供保障。

倒是那些杠杆率和经济基本面、收入水平等偏离的城市，需要倍加小心。比如居民资金杠杆率99.5%的贵阳，81.7%的温州，77.6%的昆明等等。

不过话说回来，杠杆率过高有危险，过低同样有问题。那些人口流失、楼市冰冷、房子白菜价的三四五线城市，可能杆杆率极低，但这类城市的发展空间就不用多说了。

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