价格高昂的租房者如何为澳大利亚的房价上涨做出贡献
储备银行研究人员建议,因购房价格过高而导致的房客倾向于在拍卖中积极竞标,这在一定程度上促进了悉尼和墨尔本近期房价的上涨。
经济学家特伦特·桑德斯(Trent Saunders)和高级研究经理彼得·郁金香(Peter Tulip)在周一在墨尔本举行的“经济促进更好政策”论坛上作为讨论文件的一部分,在承认贷款标准和利率对繁荣的推动作用的同时 ,指出人口增加已经迫使住房供应压力,导致租金上涨。
这导致更多的房客购买房屋,因为与购房相关的成本触手可及。
郁金香先生(他是自己发言,而不是储备银行讲话)说,自2000年代中期以来,高移民人数推高了房价。空置率趋紧意味着随着越来越多的人竞争租金而租金增加。
郁金香先生在介绍澳大利亚住房市场模型时说:“另外一百万人对住房供应影响不大,但对需求影响巨大 。”
郁金香先生说:“当用户成本(包括市政费在内的与购房相关的成本)高于租金收益时,潜在的购房者退出市场,他们不购买或保守地出价,”郁金香先生说。
他说,尽管租房者买房影响了房价,但其影响要小于降息的影响。
Tulip先生和Saunders先生的模型也支持以下观点:近期疲软的市场将要发生转机,但这只有 在一段时间后房屋建筑下降和空置率持续低下之后。
市场转机在今年下半年或明年年初被广泛吹捧,国际清算银行牛津经济研究所,汇丰银行 和领域经济学家特伦特·威尔特郡的最新报告预测,市场将反弹。
Tulip先生和Saunders先生的报告研究了 历史和最近的房价数据,建筑数据,租金空置数据和利率,以及它们如何影响房地产市场。
郁金香先生表示,数据显示,特别是自2011年以来,较低的利率帮助澳大利亚的房地产市场蓬勃发展,包括墨尔本和悉尼等城市。
郁金香先生说:“该模型表明,过去几年住房过程和建筑的许多优势可以用利率下降来解释。”
“降息百分之一可能导致一两年后建筑面积增加百分之三。”
郁金香先生表示,尽管这不是本研究报告的一部分,但澳大利亚审慎和监管局对银行贷款标准的变更也影响了房价,尤其是在受到投资者欢迎的郊区。
严格的贷款标准意味着投资者被迫减少借款,然后为房屋支付更少的费用。他说,这已使这些房屋价格下跌了约10%。
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