哈尔滨将成为首个正式颁布楼市刺政策的城市

昨天，东北省会城市哈尔滨出台了一条《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，说的是为了贯彻落实国家和省市相关决策，在做好疫情防控前提下，支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，出台一系列稳定楼市鼓励房企促销的相关政策。目前该政策已经获得了当地主管部门的认可，并将于近日正式出台，这也意味着哈尔滨将成为疫情爆发后首个正式颁布楼市刺政策的城市，通知一共包含十四条相关政策，也被称为哈尔滨十四条，我们总结了一下，主要包括一下几点：

第一对于在哈尔滨从事房地产开发的企业按照2019年年度的综合信用评价结果进行预售资金监管，但是对于纳入的项目，只需要留存监管资金额度的3%用于庭院绿化道路照明灯后续配套工程建设即可，其余资金企业可以随时申请拨付到相关的施工单位账户。这就是实实在在再为房地产减负，以前为了规避房地产企业经营杠杆过高，相关部门对房地产企业进行了相关信用评级，开发商会根据相关的信用评级缴纳预售金一定比例的资金作为保证金，现在这部分保证金只要留下3%就可以，其它的都还可以继续拿走从事房地产经营，企业也获得了更多的流动资金。

第二提高公积金贷款项目的审批效率，原来是每周定期召开审贷会，显示是项目随时提交，随时审批。同时放开对异地缴存公积金职工在哈尔滨申请公积金贷款的限制，实现异地职工享有哈尔滨缴纳同等住房公积金贷款政策的待遇。同时对于灵活就业人员申请公积金贷款，只需要连续缴纳6个月公积金即可。也就是说在提高公积金贷款效率的基础上，异地缴纳公积金人员也可以申请公积金贷款买房了，而且只需要六个月就能贷，比之前一年的规定大幅缩短。

第三鼓励哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对于居住用途的公寓产品给予住宅按揭贷款同等政策支持，同时，对实际用于居住用途的公寓房屋水电煤气等收费项目均按照民用价格标准执行。这个对于当前的公寓式住宅来说确确实实属于利好，以往按照商住公寓的贷款政策，购买商住用公寓只能用于商住贷款，最高年限只能贷10年，而且利率要高出市场浮动利率30%，同时不能使用公积金贷款。现在允许按照住宅标准贷款，也就是说贷款年限最高可以放宽到30年，同时贷款利率也可以使用公积金贷款和商业贷款的组合贷进行购买，这就让购买公寓的实际成本大大降低。

第四鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等产品进行更多的打折促销活动，让利给购房群众，同时政府将对让利企业的销售情况进行考核并给予表彰和嘉奖。同时对于商品房销售下行压力较大的地区，要求及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

要知道今年以来疫情冲击导致我们的经济复苏遭遇前所未有的困境，为了挽救实体经济制造业快速实现复工复产，贯彻执行国常会提出的六保六稳政策，央行在货币政策上一直是较为宽松的。但是另一方面为遏制房地产这个灰犀牛的冲击，防范和化解房地产泡沫给金融系统的可能带来的系统性风险，我们也一直在紧紧摁着房地产这块。七八月份央行和住建部先后两批对相关城市进行约谈，就是要打击房地产投机炒作的风气，贯彻房住不炒的主体思想，基本是起一个打一个，各地意图放松楼市调控的政策也是有一个算一个，统统打回去作废。就在这个节骨眼上哈尔滨出台了这么一个政策，我们该怎么看呢?

首先对于加大和鼓励房地产企业对销售项目进行打折促销的行为其实一直就有，像恒大、融创这些地产大佬早就开始了七折八折甩卖，在今年的双十一甚至推出了五折钜惠，至于优惠券现金券也是层出不穷，所以但就鼓励打折促销来看待这个新政实在没什么新意。

其次受影响最大恐怕就是当地的商住类公寓项目，这个肯定要大涨了。之前由于政策调控，很多的地方商住公寓均价都是腰斩，远低于同地段住宅用地的平均价格，而市场也普遍认为商住公寓的弱点就是居住成本高，购买成本也高，现在跟住宅一样，既能民水民电还能用公积金贷款，说实话已经看不出来跟住宅还有什么差别，那自然能买的都去买公寓住宅了。尤其是对于一些刚毕业的年轻人来说，随便一两年就能赚个公寓首付，不比那个住宅划算，与之相应带来的就是黄金地段商住公寓大涨，甚至不乏炒作资金的进入，那时候恐怕住宅价格也会跟涨。

第三要看到这次政策调整的背后，是哈尔滨乃至全东北人口持续不断流出带来的无奈。数据显示截止2019年年末，哈尔滨常住人口1076.3万人，比2018年减少了9.5万人，其中剔除人口自然增长0.2万人外，实际减少了9.7万人。整个东北地区从2013年开始常住人口更是持续7年净流出，人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万，7年间合计净流出了164万人，平均每年净流出23.3万人。常年的人口流出让当地经济一次处于全国垫底，哈尔滨也成为了全国人均GDP最低的省会城市。实体经济不振，唯有拿房地产来用，从这里可以看到政府也是实在想不出什么好办法了，只有顶风作案。我们看到政策中除了公寓类项目的贷款调整外，并没有其它实际性的放宽政策，明显也是在试探上面的意思。

最后我们想说的是不管政策有没有真正放开限售，它的意义并不怎么好，因为民众不会去看具体政策是什么，他们只知道有城市在放松地产调控，这对于全国的楼市预期来说都不是什么好兆头，所以管理层这几天一定会进行约谈，也就是说这个政策十有八九是要被干掉的。原因就是虽然疫情影响了经济，但是房地产不一样，它是一个钱炒钱的泡沫游戏，说说白了就是在赌人的预期，一旦炒作投机之风起来，想要再压下去就非常困难，甚至在挤泡沫的过程中随时可能爆发系统性的风险，所以我们从去年开始我们对待房地产一直都是谨小慎微，生怕出乱子。尤其是当前正处于恢复实体经济的关键时期，货币上也是相对宽裕，任何星星之火都会产生极大的风险。

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