购买房地产特许经营权时的常见法律问题

鉴于当今房地产市场的强劲势头，我们观察到在亚利桑那州买卖房地产经纪业务的投资者数量显着增加，尤其是那些涉及特许经营模式的投资者。据估计，房地产经纪行业是一个价值 1550 亿美元的行业，并且还在不断增长。从 Keller Williams 到 Help-U-Sell，投资者都希望“进入”房地产领域，包括购买自己的经纪特许经营权来拥有、管理和运营。在虚线上签字之前，买家必须知道他们实际上是在进行两项交易：(1)从当前所有者那里购买现有业务;(2) 从特许人处购买特许经营权。特许经营商经常惊讶地发现在这些类型的交易中可能会出现以下法律问题：

1.重新成像和品牌义务。买方需要了解卖方是否符合特许人的品牌准则和要求。如果被出售的企业不符合特许人当前的品牌或形象要求，特许人通常会要求买方按照当前的品牌标准“重新塑造”企业形象。购买者必须了解需要什么，并确定哪一方将承担重新构想或品牌合规成本。

2.转让流程和审批。在大多数情况下，基础特许经营协议将明确禁止未经特许人事先书面批准销售特许经营权。由于此限制，买方和卖方应尽快将潜在销售通知特许人。买方希望特许人批准拟议的交易，并想知道批准是否附带任何条件。大多数特许经营协议都有一个供各方遵循的出售特许经营权的过程。

3.费用。大多数特许经营协议需要向特许人付款才能进行转让。买卖双方必须就由哪一方支付转让费达成一致。

4.特许经营协议。大多数特许人要求购买者执行当时形式的特许经营协议，而不是允许购买者简单地承担现有的特许经营协议。买方需要查看两个协议并了解两个协议之间的差异。通常情况下，购买者在协商特许经营协议时没有太大的影响力，但购买者应该了解现有特许经营协议的条款，并了解购买者现在必须同意的新条款。

5.租赁和特许经营期限。通常，特许经营协议的剩余期限与现有租赁的剩余期限不一致。例如，如果特许经营协议的期限为 10 年，但现有租约只剩下 3 年，则购买者必须获得与特许经营协议期限相匹配的租赁延期。

房地产特许经营无处不在，是一种非常受欢迎的进入该行业的方式。与其他特许经营权一样，特许人将其名称的使用许可给被特许人以换取费用。该“费用”通常是加盟商的不动产成交额以及其他费用的百分比。如果您要购买现有的房地产特许经营权，您将需要考虑上述非排他性项目清单。

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