丁香湖的楼市分析 希望能够帮助到大家

2020.6.19开始，我们每周将会更新一篇沈阳楼市里的板块分析系列，以便大家更好的读懂城市、读懂板块、读懂项目;

我们接触沈阳房产开发商、做项目踩盘、监控二手房挂牌成交数据、了解城市基础建设的规划，每天保持勤奋推文，希望用我们最有诚意的内容帮助每一位关注“二哥看楼市”的订阅者，更希望能够帮助大家买到最心仪的房源;

今天是2020年6月26日，星期五，是我们做的第二个板块的分析，即丁香湖板块。

丁香湖板块位于沈阳市二环和三环之间的核心区域，行政区域上隶属于于洪区，“土地稀少、资源丰富”是该板块的代名词，地铁10号线已经开通运行，区域二手房成交活跃，品质新房如诺德阅香湖、保利和光屿湖已经推向市场，区域品质不断升级。

在这，我觉得有必要强调一下，丁香湖与荷兰村板块的区别，很多人分不开。这两个板块相邻，习惯上我们把距离丁香湖1.5公里以内的项目归结为丁香湖板块，比如万科香湖盛景、中铁丁香水岸、沈阳客厅、广厦绿园、美的城、保利上林湾、华润橡树湾等。距离丁香湖1.5公里之外的划为荷兰村板块，比如中海城、汇置尚樾、格林木棉花、绿地老街坊等等。

谈到丁香湖板块，不得不提的就是丁香湖公园。丁香湖公园位于沈阳市的西北部，是国家AAAA级景点，公园总面积4.1平方公里，其中水域面积高达3.1平方公里，是沈阳最大的人工湖。景区内建有体现四季美景的四个景区，分别是柳堤春晓、夏荷映日、平湖秋月、璞玉凝辉。环湖铺设了9公里长的柏油路面，还植树10万株，铺草坪18万平方米，修建4个休闲广场、3处亲水平台、4条休闲长廊、3处停车场，是沈城市民日常休闲的绝好去处;

回顾丁香湖品牌房企入驻进程;

2007年，丁香湖周边居住地块已全部推向土地市场，保利率先入驻、2009年中海入驻、丁香湖板块经历了接近多年的房地产开发，期间不断有大品牌开发商入驻，包括华润、万科、中铁、恒大、美的等，丁香湖板块的人气不断提升。

(图片来源：芒果不动产)

丁香湖板块现在的特点是什么?

土地稀少、资源丰富、开发急剧。围绕丁香湖周边的现有土地或者说已拍土地都已经进入了开发阶段，有末期的、有中期。

丁香湖板块的“爆点”源于2018年的一场土拍。

当区域内房价还停留在9000元/建筑平方米的时候，2018年6月21日丁香湖19号东-1号地块被中铁以9600元/建筑平方米获得，彻底打破了丁香湖板块的楼市格局，当时业内的评价是“疯了”“不敢相信”。

时隔近1年，2019年5月22日，丁香湖19号地块被保利发展以8600元/建筑平方米的价格摘得。由于该地块有自持和异地配建学校等要求，业内人士分析指出，该宗地块的地价在9300元/建筑平方米以上。

丁香湖板块现阶段我们能分析出来的利好因素都有哪些呢?

1、教育品牌落地

北于洪(丁香湖、荷兰村板块)相比南于洪(于洪新城)的优势就是学区开发推进速度更快。东北育才和英才是于洪区自己未来打造的拳头教育品牌，还有省实验的两个分校加持。

2、接驳主城和新区，房龄更新

丁香湖板块接驳铁西主城、皇姑塔湾主城，和新区西江北、造化和沈北新区，不论是老城区的外溢还是新区域置业人群的向城市迁徙都起到了很好的过渡作用。而且现阶段主力供应的房源都刚刚满二或者满五，房龄较新，符合购房客追求次新房的内在需求。

3、地铁10号线开通

2020年4月29日，万众期待的沈阳地铁10号线终于正式开通，沈阳由此进入“地铁环线时代”。地铁10号线贯穿沈城西北与东南，连接于洪、皇姑、沈河、大东、浑南等多个城市，其中丁香湖板块位于西北端，加上之前板块内公共交通并不是很方便，由此，10号线的开通极大的改善了板块内居民日常出行状况。

4、高价新盘持续拉升现有二手房房价

2018年、2019年，丁香湖的两块高价土地分别被中铁和保利获得，现阶段开发的项目为诺德阅香湖和保利和光屿湖，均为高品质精品住宅项目，在售单价在1.6w-2w之间，高价地带来的高价楼盘是最容易带动区域原有品质二手住宅市场价格的，现阶段丁香湖的品质二手住宅就尝到了明显的甜头。

5、丁香湖旁仍有大体量待开发土地

丁香湖旁英守、和平村，后丁香村，丁香村三处区域约60万平土地将集中拆迁，拆迁区域未来土地用途暂未可知，但无论土地作何用途，都将释放大量资金，同时区域内换新颜。

目前后丁香村、丁香村拆迁围挡随处可见;

与此同时，丁香湖南岸仍有大量待开发空地;

待开发区域主要位于香湖街的西侧，北侧紧邻丁香湖，南临新开河，地理位置优越，自然景观优势十分明显。待开发区域内仅有丁香园一个小区、一所英守小学，此外还有供暖收费大厅、136路公交始发站、湖边停车场等，其余基本为“净地”。如果该地块上市后，做个精装湖景大平层，单价2w肯定是挡不住了!

二环边，湖区旁，地铁房，关于丁香湖板块你有什么看法，欢迎跟我们一起分享;

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