惠誉授予Lar Espana房地产最终BBB高级无抵押评级

惠誉评级 - 斯德哥尔摩 - 2021 年 7 月 22 日：惠誉评级已授予西班牙零售房地产公司 Lar Espana Real Estate SOCIMI, SA (Lar Espana) 的最终高级无担保评级“BBB”。惠誉还将 Lar Espana 最近发行的 4 亿欧元债券授予“BBB”高级无担保评级。

Lar Espana 的评级反映了其西班牙区域购物中心 (SC) 和零售园区 (RP) 的投资组合，截至 2020 财年末(2020 年 12 月 31 日)，这些投资组合共有 14 项资产和 14 亿欧元的价值(不包括 Eroski 投资组合)。该投资组合的杂货店锚定资产规模中到大，分布在区域内，并在各自的流域中占据主导地位。租金设定在负担得起的水平。财务杠杆在 8 倍左右的净债务/EBITDA 时并不激进，债券收益预付了现有的担保资金。

关键评级驱动因素

基于地区的投资组合：Lar Espana 全资拥有的 9 个 SC 和 5 个 RP 在地理上分散在西班牙的非黄金地段，在其集水区占主导地位，拥有大中型资产(平均 40,000 平方米)。零售优惠以超级市场/超市(家乐福、Mercadona 和 Alcampo 共 10% 的租金)为基础，辅以当地服务的时尚、餐饮和休闲。租金同比增长历来稳定 2% 至 3%，大流行期间转租净增长 1.3%，表明收入来源和租户组合稳定。

多产品组合：租户阵容多种多样(Inditex 占总租金的 7.2%;家乐福 5.0%;MediaMarket 4.0%;Leroy Merlin 2.8%)。休闲娱乐运营商占空间的 15%，但他们的租金贡献较小，例如，电影院约占租金的 2%。杂货店的租赁期限是长期的，但该集团的 YE20 平均加权租赁期限较短，为 3.2 年(以最早中断为基础)。

租金基本稳定：惠誉尚未发现零售商在租约到期时趁机退出剩余空间的证据，入住率保持在 95% 左右。2020 年的重新租赁(空间的 5%)与之前的通过租金相比平均上涨了 1.3%，并且管理层在强制关闭期间遵守了政府关于小型零售商租金减免的法律。这个稳定的数据集由 SC 的 10.6% 的入住成本率 (OCR) 和 6.6% 的 RP (FY19) 补充，这表明租金在很大程度上是可以负担得起的。

投资良好的投资组合：2018 财年至 20 财年的维护、翻新和扩建资本支出总计 6700 万欧元，其中包括在巴塞罗那 Anec Blau 的额外餐厅(SC：29,000 平方米)以及对比尔博亚 MegaPark 零售综合体的再投资(RP、工厂直销和休闲：82,000 平方米)，加上在 2019 年 9 月完成对自主开发的塞维利亚 Lagoh(SC：70,000 平方米)的约 2 亿欧元支出。在马德里和巴塞罗那以外的西班牙渗透率较低。

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