为什么交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成

裁判要旨

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。但是，在出卖人已然违约的情况下，也应当考虑到购房者作为合同一方采取对“房屋钥匙的接收”符合“损益相抵原则”适用情形。

交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成

案情

2016年4月28日，原告任某与被告豫某公司签订《商品房买卖合同》，原告任某购买被告开发建设的商品房，《商品房买卖合同》第8条约定：“出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……”第11条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

原告任某于2017年5月4日与被告物业办公室签订《装修保证协议书》，并收到涉案房屋钥匙。被告豫某公司未证明其在交付涉案房屋钥匙时出示《商品房买卖合同》第11条约定的出卖人交付房屋时需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

原告任某向本院提出诉讼，请求：判令被告豫某公司向原告支付违约金45188.6元(从2017年2月1日起计算至2019年9月29日，共计971日);判令被告立即对原告的房屋进行验收、交房;判令被告立即为原告办理房产证并承担全部责任;判令被告规范物业管理;判令被告承担本案诉讼费。

裁判

人民法院经审理后判决被告豫某公司于本判决生效后二十日内给付原告任某违约损失赔偿金10333.8元;被告于本判决生效后三十日内协助原告任某办理房屋权属证书。

宣判后，原被告均未上诉，判决已经发生法律效力。

评析

1.房屋钥匙的交付时间，并不属于商品房买卖合同的法定交付时间。商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之，开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件的商品房，而具体到个案中的商品房交付，就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，绝非简单到仅仅交钥匙而已。

交钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务，买受人只是接受了开发商的部分履行，只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下，才可认定买受人放弃房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。商品房是一种特殊的商品，关乎当事人的重大切身利益，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行，显然与房屋所承载的分量不相符。

即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人交钥匙义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的时间问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。

2.本案认定被告违约数额时，应当适用“损益相抵”原则。损益相抵，是指受害人基于损害发生的同一原因而获得利益时，应将所受利益从所受损害中扣除，以确定损害赔偿范围。即违约方仅就其差额部分进行赔偿。具体地说，违约损害赔偿的目的是补偿受害方所遭受的损失，并非使受害方反而因此受益。

在违约损害赔偿中，损益相抵具有下列构成要件：(1)违约损害赔偿责任已经成立。这是损害与收益相抵的前提性要件，即只有构成违约损害赔偿责任时，才有必要确定损害赔偿范围，而损益相抵恰恰是限制损害赔偿范围的因素。(2)违约行为造成了损害和收益，也即违约行为不但给受害方造成了损害，而且还为受害人带来了收益，损害和收益是同一违约行为的不同结果，违约行为与损害和收益都具有因果关系。

我国现行民法通则和合同法都没有规定损益相抵规则，但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。亦通过法律解释的方法认可了损益相抵原则。

结合本案，原告任某于2017年5月4日接收涉案房屋钥匙并装修入住，亦属于上述法条规定的采取措施防止自己损失的扩大，并且装修入住也是自身受益的行为，如果不考虑原告自身获益行为，只考虑违约时间计算，亦不符合民事法律公平正义的原则精神。

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