这两天房地产金融又发生两件大事

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这两天，房地产金融又发生两件大事。第一件大事，深圳越来越多的银行表示要按照深圳市政府公布的“二手房参考价”作为按揭贷款依据。

大家都知道，今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，为国内第一次发布二手房成交参考价。然而，问题是这参考的3595个小区成交价格中，很多楼盘价格普遍大幅低于市场价。当天下午，深圳多家中介机构被相关部门召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。随后，贝壳等房产中介平台上二手房挂牌价均被屏蔽，显示“暂无数据”。第二步是银行，因为一旦银行一旦按照“参考价”发放贷款，不管是首付和总放款量，对客户和房东影响更大。然而，银行不是中介，不归深圳政府直接管理的银行们会听这个命令吗?现在，谜底开始揭开，截止到前天，已经有光大等几家非头部银行表示按照“参考价”为按揭放款依据。2月23日根据报道，中国建设银行深圳市分行也将在深圳市《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据。四大行中，虽然未全部表态，但是趋势已定，市场预期各大银行大概率也将跟进。对于广大深圳的房东，这条消息吉凶未卜，令人忧虑。

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另外一件大事是，刚刚开始执行的中国房地产金融五档两红线政策也开始调整。今年元旦，在已有房地产企业三道红线的基础上，银监会再次下发政策，要求全国所有银行，根据银行档次，对于房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限进行约束。具体比例见下图。

这是一个全国一刀切的政策，无论是中国哪个城市都需要一律执行。房地产冷成冰的天津、郑州、济南、青岛，个人住房贷款是这个上限。房地产热成一团火的广州、深圳、上海，个人住房贷款也是这个上限。所以，一开始执行，就发现是有问题的。从1月下旬开始，房贷市场新一轮收紧调控从比较热的一线城市迅速蔓延开来。比如广州，马上就经历了房贷额度紧张、放款周期拉长和房贷利率全线上涨的浪潮。根据监测数据，1月20日到2月18日这段时间，广州首套房贷利率平均水平环比上涨11BP，二套房贷利率平均水平环比上涨4BP。至于放款周期，银行信贷人士表示，客户年前申请的房贷，现在陆续在放，量比较小，但“没有干涸”。很显然，这种有点外交辞令的回答中，你可以看出来，银行也没啥应对。对于他们，只有一个办法——拖。

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不过很快，上面也发现了问题，从而做出了调整。这两天，包括广东、海南、上海、浙江、厦门等地已分别下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知。这一政策将对各地银行的房贷投放额度带来直接影响。其中，广东、海南、上海、浙江等地监管部门皆对当地法人银行考核上限予以上调，但获得“松绑”的银行档位、上调幅度均有所不同：

近日人民银行上海分行和上海银保监局下发了辖内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度的通知，对第三档、第五档银行相关监管指标分别上浮2个百分点和1.5个百分点。

人民银行杭州中心支行、浙江银保监局发布《关于贯彻落实银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的通知》称，浙江辖内地方法人金融机构房地产贷款集中度管理要求确定如下：以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，第三档上限不变，第四档上限增加1个百分点，第五档上限增加2个百分点。

人民银行广州分行、广东银保监局于2月4日发布《关于做好广东省地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知》广东对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点和2.5个百分点、2.5个百分点;第五档银行则参照此前央行、银保监会通知执行。

以上是房地产比较火的区域，提高银行贷款比例额度。对于非热点区域，也参照提高了一定的银行贷款比例额度。

比如，海南对第三档相关银行房地产贷款占比上限提高了2.5个百分点。另外，辽宁区域监管对于三档至五档的银行，房地产贷款占比上限的规定没有变化，而对个人住房贷款占比上限则进行了上调。

如果不出预料，全国众多城市在未来的一段时间中，多多少少都会上调上限，对于现在已经买过房但是还不能贷款的众多买房者来说，无疑是一件久旱逢甘霖的大喜事。

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很明显，对于中国房地产金融，除了强调“房住不炒”之外，也要开始“一城一策，因城施策”。对于像深圳这种，过度火热，过度房地产金融化的城市，要通过各种手段去杠杆。制定二手房七折参考价格，银行按照七折价格发贷款。而且，可以肯定，如果这一招还制不住房价的话，并不排除出台更多更狠的调控措施。

实事求是，对于深圳二手房价，短期我是悲观的。而对于其他城市，除了国家层面的央行和银监会制定的开发商红黄绿三条红线和开发住贷两条红线之外，并且给了一个原则性的数值。但是，这个原则性的数值并不是一个刚性的数值，而是一个可以在一定比例具有弹性的数值。当房地产贷款积压太狠的情况下，这个上限数值可以上调。当房地产市场一般的情况下，这个上限数值可以下调或者持平。这样在不动政策大框架的情况性，就可以实现房地产金融政策方面的一城一策，因城施策。这一点很像现在的宏观总体货币政策——宽实体货币，紧楼市信用。

而且，你也可以看出来。这种小范围的弹性数值调整的权力，现在是放到了省行一级机构。在未来，很大可能会放在市行一级的机构，比如广州和东莞不一样，广州和深圳不一样。所以，对于国家的宏观调控，不管是房地产市场还是房地产金融，都不要武断的认为“政策工具已经使用完毕，房价已经控无可控”。对于中国任何事情，尤其房地产，政策的原则性、创新性和灵活性，远远不是普通人可以想象到的。

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