2021年开年全国土地市场分化明显

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

2021年开年，全国土地市场分化明显。

从数据来看，1月全国土拍市场整体活跃度有所下降，土地出让金收入环比降六成，但成交楼面价大幅提升，同比增幅超过五成。

长三角地区土地市场依旧火热，上海1月现全国最高总价地块，杭州继续蝉联月度全国住宅用地成交金额第一，长三角成为整个1月土拍市场最活跃的区域。

土地出让金同比跌六成

2021年1月，全国土地成交量同比环比均有所下滑。中指院数据显示，1月全国300个城市共成交土地1770宗，环比减少61%，同比减少4%;成交土地面积6884万平方米，环比减少67%，同比增加4%。

其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)484宗，环比减少71%，同比减少12%;成交面积2212万平方米，环比减少73%，同比减少18%。

相应的土地出让金也大规模下降。中指院数据显示，1月各线城市土地出让金环比均跌。

2021年1月，全国300个城市土地出让金总额为3526亿元，环比减少62%，但是与去年同期相比增加13%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为2766亿元，环比减少63%，同比增加11%。溢价率方面，一线城市溢价水平同比环比均下滑，三四线城市整体溢价率达到17%。

但据贝壳研究院统计，1月全国土地成交楼面价大幅提升，同比增长50.5%。

贝壳研究院分析：“主要原因在于1月住宅用地成交集中在上海、杭州等为代表的长三角高价值核心城市，且从成交结构上看，一线城市和二线城市成交量占比在1月份分别上涨0.6和6.8个百分点，同时叠加三四线城市楼面价的上涨，拉动全国351城成交楼面价增速提升。”

整个1月份土地市场表现最为亮眼的非长三角莫属。

贝壳研究院数据表明，在长三角地区，住宅用地成交金额占国家级城市群成交金额比重，及成交规划建筑面积占国家级城市群成交规划建筑面积比重，分别较去年同期提升19.8个、10.3个百分点。

1月上海实现单宗地块成交额176亿元，成为全国总价最高地块。另据统计，上海1月全月共成交41宗住宅用地，成交规划建筑面积348万平方米，在351城中排名第一，同比增长173.1%，成交楼面价同比增长60.2%。

贝壳研究院分析：“增幅变化的主要原因在于2020年1月上海住宅用地市场已成交租赁类、保障类住宅地块，基数较低;而2021年1月，上海住宅用地供应结构发生变化，即加大商品住房用地供应，从而带动上海成交楼面价增速回升，而溢价率控制在0.1%，可见上海成交楼面价增速实际控制在稳定范围内。”

另据中指院数据，1月上海宅地供应量环比倍增，成交量环比上涨165%;宅地出让金总额为448亿元，较上月上涨150%。具体来看，1月上海共推出49宗住宅用地，分布于浦东新区、闵行区等7个城区，合计212万平方米;成交42宗，分布于浦东新区、宝山区等8个城区，合计185万平方米。

全国300个城市成交楼面均价为2829元/平方米，环比增加23%，同比上涨17%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为5759元/平方米，环比增加48%，同比上涨36%。

而杭州在2021年1月继续保持全国住宅用地成交金额排名第一，住宅用地成交达到了445亿元。1月杭州共推出19宗住宅用地，位于萧山区、江干区等5个城区，合计65万平方米;成交28宗，分布于萧山区和富阳区等7个区，合计122万平方米。

贝壳研究院预计，2月全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达10905万平方米，如果全部顺利成交，预计成交规划建筑面积单月环比增长39.3%，累计同比降幅收窄至3.7%。

TOP100拿地金额占六成

据中指院统计，2021年1月，TOP100企业拿地总额2240亿元，拿地规模同比增长17.8%。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的66.0%。

房企拿地分化显著，50家代表企业拿地额同比下降。2021年1月，50家代表房企拿地总额同比下降14.1%。一方面，2020年1月，受新年和疫情影响，部分小企业未拿地，但大中型房企受影响较小;另一方面，受各类金融调控政策影响，大中型企业拿地趋于谨慎，代表企业拿地规模有所下降。

部分现金流较稳定企业拿地态度积极，如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口(001979,股吧)，第二阵营内的绿城等，1月拿地同比均有所增长。

从各城市群拿地金额来看，长三角热度不减。1月，长三角TOP10企业拿地金额618亿元，位居四区域首位;京津冀TOP10企业拿地金额200亿元，位列第二;中西部TOP10企业拿地金额182亿元，位列第三。

从拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以436万平方米位居四区域首位，继续领跑。值得关注的是，合生创展今年1月以47亿元拿下北京大兴区地块，并凭借该地块位居1月京津冀拿地金额第一。

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