承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的

目前中国房屋租赁人数已超2亿人，然而今年以来，已有超30家长租公寓相继出问题，为租客带来很大困扰。如何让在外漂泊的“打工人”住得安心，成为监管部门的关注重点。广州等5地发文规范住房租赁市场据中新经纬不完全统计，11月以来，至少已有重庆、深圳、武汉、西安、广州等5地发文规范住房租赁市场，这些城市政策内容各有侧重。

其中，租金监管方面，重庆指出，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订住房租赁资金监管协议生效后的次月，按月划转给住房租赁企业。

部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“跑路”等问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。深圳、武汉两地明确，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。一经发现，房管部门将发布相关行业风险提示。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

“高进低出”是指支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，“长收短付”即收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。同时，深圳、武汉两地还在新规中要求，住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

此外，西安拟对住房租赁企业信用分级，同时拟规定：通过虚假出租、虚假网签备案等骗取奖补资金及以明显高于市场价抢占租赁房源，并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，并列入“黑名单”;从业人员在租赁经营服务过程中涉及刑事的，信用分直接扣减为零，将人员及企业直接列入黑名单。

专家：规范租赁市场，保障租客和房东权益

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，类似规范防范了“爆雷”事件，保护了租客和房东，尤其是保护租客的权益。租客本身对此类长租公寓比较信任，但如果没有较好地保障，就会失去租赁信心。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，对于租客和房东来说，加强租赁市场监管，租赁行业更加规范化，使得自身合法权益得到保障，以利于减少维权事件的发生。近期出台的租赁市场管理条例中，涉及加强信用管理体系的建立、加强住房租赁资金监管等内容，表明了政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心，对于整治长租公寓乱象有一定的积极作用。从未来政策走向来看，加强租赁资金监管将成为一个重要方向。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持相同看法，他对中新经纬客户端表示，未来的政策走向，还是要对长租公寓租金贷加强监管，租金贷一定要控制一定的比例，而且不能让小贷机构去参与，以这种高利贷的形式来进行。

若不幸遇到长租公寓出问题，租客应该怎么办呢?诸葛找房数据研究中心指出，不要过于惊慌失措，保持冷静的心态，首先可以与机构协商解决方式，在寻求无果的情况下，也可以积极运用法律途径维权。在遭遇房东驱赶时，租户可以通过司法程序维护自身的合法权益。在由于平台责任导致租户无法继续承租导致的损失，租客可以要求平台方承担损失和相关赔偿;即使公司破产也可以在未来的破产清算流程中依法按照比例获得赔偿。

长租公寓行业如何健康发展?

对于长租公寓行业现状，我爱我家董事长兼总裁谢勇指出，当前，行业内存在一股思潮误区，以为采用互联网行业普遍采用的“烧钱”模式，“烧”成行业老大，就能掌控定价权，然后再通过涨价达到盈利目标。这种违反“商业规律”及“商业本质”要求的行为，难免对行业产生短期的负面冲击。

如何才能让长租公寓健康发展?景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬客户端采访时说，造成长租公寓行业今天的局面原因很简单，如同P2P、共享单车等问题一样，“新兴行业在资本的夹持下严重跑偏，让社会和消费者付出了沉重的代价。”他认为，一方面要鼓励创新，同时也要加强监管，二者不可偏废。

严跃进表示，对于租赁市场来说，蛋壳公寓事件引起了很多问题和反思，加强监管也是必然的。对于长租公寓市场，也需要研究市场需求。但从近期的企业运作来说，加强监管是第一步。对于违规操作和有风险的经营模式，近期确实需要纠偏，这是很关键的内容。

胡景晖提到，9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，通过加强立法、加强行业监管、资本市场改革、农村土地入市、国家队进场等，长租公寓行业未来可以积极健康发展。只是如今第一波“拍死在沙滩上”，如果监管对中国的长租公寓进行20年系统性产业规划，辅之以立法和行业管理，行业前景依然非常光明。

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