从发展角度分析一些影响地段价值的因素

李嘉诚说过，房产投资看地段。这些年，被奉为房产投资的金科玉律。

确实，在房产投资的分工里，地段负责增值保值，产品负责流通性。

但是，买房看地段，道理如此简单，为什么人们仍然会买错?

因为什么是好地段，在每个城市中影响的因素都不一样，对于每个因素每个时间段都不同。

许多东西说的越简单，其实越复杂。

地段、地段，有的城市看现在，有的城市看未来。

很多城市，尤其是在不断建设新区的城市里，地段不等于传统市中心，或者地理中心。这些年，新兴地段经常会用7、8年时间就取代老地段在城市里的位置，风水轮流转，有价值，人才集中，没有价值的地段就是空壳。

所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的，是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的、越增值的是价格上涨的动力。

时间是地段的朋友也是敌人，接下来我们用发展角度分析一些影响地段价值的因素。

地铁

地铁的修建，周期长，工程复杂，耗资大。而建成之后，在诸多城市基础设施中，生命力也最顽强。许多城市的地铁都为人们提供了上百年的交通服务。长周期内，学区会变，街道会变，商圈会衰落，但是地铁就像被钉在城市下方，很少会有大变化。在城市化发展较早的城市里，围绕地铁的生活圈也最稳定。

拥堵

许多地区的拥堵，短时间内是解决不了的。区域被河流，铁路阻隔，连接区域的往往是少量的桥梁、涵洞。而且拥堵时间集中，解决起来最困难。随着人口集中，交通效率反而越来越差，这是许多区域的发展的硬伤。

配套

从发展角度看，当前配套不要考虑太多，尤其是商业配套，只要有人聚居，地段人口流量大，配套必然日益成熟。

自然资源

未来几年，市区内的自然资源的稀缺性会越来越明显。河流是城市最重要的自然资源。人类的城市大多沿河而建，经历了数千年仍旧如此，虽然河流的角色有所转换，但是它仍是一个城市中最能对抗时间变化的资源。

公共文体设施

未来的城市中最具生命力的就是文体市场。中国的文化、体育产业尚在不成熟的阶段，许多城市的文体设施是稀缺品。大型问题场馆耗资巨大，建好之后不会轻易被弃用。随着人们的素质提高，需求也会日益增加，文体场馆随着时间推移，在城市中的价值会越来越高。

政务区

政务区对人口和配套资源的吸引是不言而喻的。只要政府规划相对稳定，政务集中区的抗跌属性很强。

商圈

商圈追求的是集中和便利。机构、企业、商场在商圈集中，人口流量极大。但是随着网络化办公和物流业的发展，再加上经济增速降低，市场不景气，许多城市的商务区的写字楼空置率逐年上升，一些商圈有衰退的趋势。

开发区/工业园区

大多数城市的工厂都迁移到了开发区或者工业园区。工业区为城市提供持续的税收，为人们大量的工作岗位，是城市的硬实力的基石。有区域优势的产业、成熟产业的工业园区、开发区，人口、消费最稳定。这些区域房价也许不高，但是抗跌能力很强。

房产的价格就是一系列价值叠加的结果。增值、抗跌的因素越多，价格就越稳。已经发展成熟的一线城市，地段的变迁是缓慢的，但是对于仍然处在发展期的城市，就不得不考虑地段的成长性了。

新地频出的市场，想笑到最后，还真不那么容易。

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