新法律是否会打开内布拉斯加州公寓发展的闸门

内布拉斯加州的公寓开发在2000年代蓬勃发展。随着2008年或2009年大萧条的到来，这种情况急剧下降。当时，单户住宅开发也停止了。

但是从2012年左右开始，单户住宅开发又开始兴起，此后一直非常强劲。但是，公寓发展从未反弹。在2010年之前的五年中，奥马哈开发了60多个公寓。但是，在过去的五年(即2015年至2019年)，奥马哈仅开发了不到20套公寓。

这是为什么?

普遍的看法是，这种有限的公寓开发与经济无关，这当然是很好的，但大量涌入了建筑缺陷诉讼。那些了解这种平庸的诉讼业的人都知道这是怎么回事：诉讼是由共管公寓的所有者和共管公寓协会发起的，通常伴随着轻微或毫无根据的建筑缺陷投诉，而律师费和其他费用过高。

这些很像集体诉讼。开发商面对的不是50个公寓业主提起的诉讼，而是面对一个房屋所有者提起的诉讼。与此相关的是，建筑缺陷的保险费用飞涨。结果，开发人员对在高质量项目上花钱变得害羞。

即将修改的法律会带来缓解吗?

拟对内布拉斯加州的公寓法进行修改可能有助于解决该问题。这符合内布拉斯加州立法机构目前正在考虑的LB 808。这是账单涵盖的内容：

一个。时效法规。

第一个更改是对公寓所有者或公寓协会针对开发商提出的主张的时效法规(公寓协会代表所有者管理公寓)。按照目前的情况，有四年的时效法规。这项修正案将时效期限减少到两年。此外，修改了收费时间，以便无论如何必须在发现缺陷之日起一年内开始诉讼。该收费期目前为两年。

此外，在出售共管公寓时，开发商和购买者可以同意将时效法规减少至一年。

更重要的是，“休养法”已从10年减少到5年。休养法规定了提起诉讼的最后日期，无论该事件是否被发现。因此，在施工完成五年后不得提起任何形式的诉讼。

b。公寓协会必须维护并遵守预防性维护计划。

宣言是建立公寓的文件。该修正案规定，任何新的《宣言》都必须包含这样的措辞，即必须制定预防性维护计划，以维护公寓和所有共有要素。这包括准备金分析，每年更新的五年资本计划以及基于准备金分析的最低财务准备金。

这样的目的是在公寓协会不准备并遵守预防性维护计划的情况下，限制开发商的诉讼风险。预防性维护计划在行业中被称为储备计划，对所有公寓都很重要。

C。诉讼前通知和治疗期限。

在对开发商提起诉讼之前，共管公寓的所有人必须将拟议诉讼的书面通知提供给开发商，并给予开发商三个月的时间以解决所称的缺陷。如果缺陷导致无法在三个月内治愈，则只要显影剂努力进行修复，固化期就会延长。未经严格遵守这些要求而开始的任何程序均可能因不遵守规定而被开除。结果，开发人员可以解决合法的建筑缺陷而无需花费诉讼费用。

d。限制公寓协会对开发商的诉讼的能力。

拟议的几项法律修改将限制公寓协会针对建筑缺陷向开发商提起诉讼的能力。法律中将增加措辞，说明《宣言》可能不赋予公寓协会提起诉讼的权力(除了对业主强制实施盟约外)。该诉讼只能由单位所有者自行提出。该协会可以提起诉讼，但前提是要获得公寓协会中至少80%的赞成票。

e。限制开发商的诉讼费用责任。

共管公寓开发商目前要向共管公寓协会负责诉讼费用，包括合理的律师费。我们都知道，没有合理的律师费之类的东西。新法律将取消这项责任。

此外，公寓开发商对公寓协会的责任不仅仅在于任何不法行为，而在于开发商的过失行为。过失标准是满足原告的更高标准。

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