五六月上海楼市的热浪在梅雨季节到来之际有所降温

五六月上海楼市的“热浪”在梅雨季节到来之际，有所降温。新房市场供应受阻，7月22个新盘宣告入市，但目前仅有4盘取证，供应量或一减再减。

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高端项目签约不畅

据《地产深度报道》不完全统计，7月，上海地区有22个新盘超4300套房源(15个项目公布数据)宣告入市，较6月的19个新盘3771套房源，供应量略有回调，但相比四五月份推盘大月供应量已是大幅缩减。

上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示，年中供应量走低一方面与市场进入传统淡季有关，上海5月集中放量市场本身需要调整;另一方面是上海从6月开始进入梅雨季节，对看房不利。

具体来看，宣告入市的22个新盘分布在上海10个大区。其中，推盘大户浦东新区以5个项目高居第一，紧随其后的是4个项目的闵行区，此外静安、普陀、宝山、青浦、金山各推出2个，嘉定、奉贤、徐汇各有1个。

从区位来看，外环外项目依然是主导，共有15个项目宣告入市;内环项目供应稳定，有4个项目，分别为浦东洋泾板块的尚海郦景馨澜、普陀长寿路板块的西康路989、普陀武宁板块的中海汇德里和静安西藏北路板块的新湖青蓝国际。

《国际金融报》记者发现，高端改善型楼盘在市场的活跃度正逐渐降低。上海中原地产数据显示，6月，上海地区新房成交前十榜单中只有一个高端项目，且均价未超过10万元/平方米，而5月前十榜单有3个单价10万元以上的项目;相较之下，3万-6万元/平方米的刚改项目表现较为稳定，像原南汇、青浦等以此类产品为主的区域成交排名位于全市前列。

而由于高端项目成交缩水，6月上海地区成交均价环比下跌11.2%至56237元/平方米。

“购房者会判断高端项目的品质与售价是否匹配，契合度高的市场接纳度就高，契合度不高的，如老闸北区域的部分新盘去化就存在问题，当前市场比拼的主要是产品力。”卢文曦说。

不过，他也指出，签约不高也有受限签因素影响，政府会把控外围产品与高端产品签约数量平衡，若统一放开高端项目过签，新房成交均价或将被直线拉高。

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四大项目已取证

22个项目中目前有4个项目已取证，分别为陆家嘴(600663,股吧)锦绣御澜、尚海郦景馨澜、中国铁建(601186,股吧)印象花语墅和西康路989。

率先接受市场检验的是浦东周康板块的陆家嘴锦绣御澜，该项目于7月1日开盘，推出了88-128平方米的2-3房，均价约5.98万/平方米，打破了2019年保利首创颂(高层单价5.8万/平方米)入市时创下的周浦板块单价天花板。

而保利首创颂当年拿地楼板价高达4.3万元/平方米，溢价率近300%，陆家嘴锦绣御澜则是零溢价拿地，楼板价仅3.6万元/平方米，利润空间较前者高出不少。上月，保利隔壁项目世茂云图时隔五年推盘，单价上浮1.6万至5.7万元/平方米，认筹率仅获15.23%。

7月1日，陆家嘴锦绣御澜率先在东方公证处监督下开盘摇号，推出的348套房源仅获得91组有效认筹，认筹率不足三成，亦未走出“高价难推”的困境。

除了陆家嘴项目，另外三个取证项目均有认筹机会。

3个项目中有2个处于内环内，分别为浦东洋泾板块的尚海郦景馨澜与普陀长寿路板块的西康路989，对应认筹金为30万元和100万元，入手门槛悬殊较大。这与其推出的产品类型、总价段有直接关系。

尚海郦景馨澜本次入市推出了82-113平方米的2-3房刚需性产品共94套，均价约9.7万元/平方米，总价段在744万-1149万元间。记者查阅一房一价表发现，不少房源均价控制在9.7万元/平方米以下，总价多在千万元内，且全部是精装交付，不足750万元即可上车上海内环内临地铁项目，具备不小的吸引力。目前项目已在认筹中，认筹金为30万元，并将于7月4日结束认筹。

长寿路板块的西康路989将于明日(7月3日)开启认筹，均价约11.18万/平方米，高出尚海郦景馨澜约1.5万元/平方米，推出的120-206平方米的3-4房改善型产品共262套，总价段在1332万-2552万元间，最低入手价就高出了尚海郦景馨澜项目总价上限，且对资产证明条件要求较高。

有趣的是，西康路989原属华侨城旧改项目，综合开发已有十年之久，附近人都亲切的称之为“华侨城”，项目口碑较好。此次入市的是项目四期产品，已于2019年初被祥源控股收购，即将入市的产品推广名亦变为“祥源西康路989”。

查阅发现，此前口碑较好的西康路989在被祥源控股收购后不久便出现维权事件，业主联名在领导信箱留言投诉地下车位售卖情况并对四期项目调整方案提出质疑。

另一认筹中项目是位于奉贤西渡板块的中国铁建印象花语墅，推出了112-160平方米叠墅，产品共148套，总价段在454万-791万元之间。该房源是项目的最后一批别墅产品，全部现房销售，目前已开启认筹，认筹金为20万元。

此外，去年荣获185%较高认筹率的中核锦悦府和多次加推的四季都会两项目均宣告于7月4日开启认筹，但目前认筹信息没有公布，或是尚未取证。

值得一提的是，日前上海市刚刚公布了13号线西延伸规划草案，将西延伸新站点共设5站，其中，规划中的“芳乐路”(暂名)地铁站距离本月将推的虹庐湾项目距离不足500米，属于“天降利好”，后期项目存在一定升值空间。

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