房地产销售下行压力加大房企规模扩张或进一步受限

中指研究院监测数据显示，7月房地产信用债发行规模为652.2亿元，相较于6月528.7亿元增长23.36%;内地房企海外债发行规模为372.9亿元，相较于6月290.3亿元增长28.45%。信用债与海外债融资成本均有所下降。其中，信用债平均利率为4.17%，环比下降0.81个百分点;海外债平均利率为6%，环比下降2.08个百分点。

从融资目的看，借新还旧仍是主流。

银保监会日前通报了上半年银行保险业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比增加6677亿元。各项贷款同比增长11.9%。其中，房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

中指研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业融资金额合计11089.5亿元，同比下降8.1%，融资收紧态势明显。其中，信用债融资金额合计3323.8亿元，海外债融资金额合计1899.3亿元，信托融资金额合计3379.8亿元，发行ABS融资金额合计2486.6亿元。海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

安信证券研报显示，下半年土地市场热度或下滑，房地产销售下行压力加大。房企规模扩张或进一步受限，行业整合加速。

降杠杆提效率

受多种因素影响，房企拿地将出现较为明显收缩。

针对投资者提出的“新增土储金额超过销售总额40%的房企将被暂停拿地”一事，中南建设8月3日在投资者互动平台指出，其实这并不是新消息，去年住房和城乡建设部和人民银行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则时，除了大家关注的“三道红线”，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标。今年上半年，公司销售金额1090亿元，新增项目总地价不到290亿元，地价与销售金额比值不到27%，公司的投资金额距离政策要求的限度还有很大空间。

此前，有头部房企人士对证券报记者表示，40%的拿地限制主要指的是权益拿地金额占权益销售比重。“相比全口径拿地与销售比重，空间相对较大。即便如此，房企拿地仍会受到较大限制。”

从房企公开表态看，部分房企降杠杆由来已久，寻求低负债和高周转。

中南建设8月3日指出，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，有息负债与年度销售规模的比值一直处于行业较低水平，公司负债少，偿债能力强，经营风险低。政策不断收紧，市场容错空间持续降低，企业经营面临更多挑战。公司坚持高效运营，快速周转，追求准确度。

对于公司股价持续下跌，中南建设指出，控股股东股份质押时均设有风险预警线，股价下跌达到预警线时，控股股东可以通过追加保证金等方式避免平仓风险。目前控股股东质押的公司股份无平仓风险。

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