如何重新定位物业以最大化利润

获得新房产最具挑战性的部分之一是对它可能成为的样子有远见。例如，在购买单户住宅时，更容易想到修理浴室或厨房，但在更复杂的房地产交易中，例如购买多户住宅，这些维修似乎既繁琐又昂贵。然而，许多人没有考虑的是房地产重新定位——翻新和改进的战略性使用——如何提高价值和最大化利润。

基本上，房地产重新定位涉及重大翻新，为现有建筑或场地创造新用途。物业重新定位的常见例子包括将制造空间转变为办公室或将创意工作空间转变为阁楼公寓。重新定位的目标是通过更高的租金或更高的销售价值，从房产的新用途中获得更多价值。通常，随着建筑物功能的变化，空间的质量也会提高。重新定位的好处是，与业主等待市场升值相比，建筑物的价值可以在更短的时间内显着增加。这部分是因为所有的房产类型都被投资者分开看待，

位置和当地市场条件通常会决定房产的最佳用途。确定房产最佳用途的一种方法是进行市场研究，检查当地库存以确定当前供应量、计划供应量、吸收率、空置率和租金趋势。报告很有用，但它们并不总能描绘出整个画面。预测市场中哪些部门目前或未来的需求最大是成功的关键之一。一旦业主确定了房产的最佳用途，确定改造空间的成本非常重要，确保它不会超过预期的实得利润。

重新定位归结为了解合法使用土地的最有效方式。在整个洛杉矶西区的子市场——那里几乎没有空地——要创造价值，业主必须对可能发生的事情有一个愿景，而不是目前的情况。拥有一个新的地理焦点是简化流程的一种方法，因为您将成为该市场的专家，了解供需因素。与当地市政当局建立长期关系也有助于在重新定位项目方面取得成功。

Christina 是一家总部位于洛杉矶的垂直整合房地产赞助商和经理，创建了一系列名为 Christina Real Estate Investors 的私募股权公司。

(“CREI”)，经常探索其房地产资产的重新定位。最近，该公司在比佛利山庄的一个显着街区收购了两处位置优越的零售物业。经检查，确定最佳用途是办公空间——该地区的办公供应停滞不前，鉴于这些物业靠近理想的餐饮和零售店，改造这些物业的机会很有吸引力。除了位置之外，重要的是要认识到零售市场不断变化的格局，以及后 COVID 时代对精品办公空间的需求。将两个地块连接在一起，打造出花园式的露天物业，不仅通过营造校园般的氛围优化了建筑的价值，而且还带来了更多的盈利能力。最终，了解内部和外部的分区要求使公司了解其财产的所有选项，从而实现了该项目的转型。这符合“多种退出策略”的方法，在这种方法中，拥有多个资产货币化路径可以降低下行风险。

物业重新定位可以是最大化利润的有效方法，但任何对重新定位感兴趣的人都应该考虑的一个主要因素是分区，这可能是决定项目成败的唯一因素。在对建筑物进行重大翻新或改进时，始终需要政府批准。在收购过程中，了解现有分区法所允许的内容(也称为附带开发)或在不接受违法规则的情况下允许的用途至关重要。在其他情况下，建筑意图不是“根据权利”，您将需要获得差异，以批准建造和运营现行分区法通常禁止的改进。获得差异可能是重新定位投资以获得最大利润的最有效方法，

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