根据北京现行规定 工业用地禁建住宅

来源：北京日报

每平方米8000多块钱?这种价格大幅低于市场行情的新房正在北京东南五环外叫卖。连日来，“特价房”“不限购”“精装修”等吸睛的广告语在网络上和销售人员的口中传播。这样的便宜房到底是真是假?记者连续多日进行了调查。

特价房建在工业用地上

“只有两套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，现在已经订出去了一套!”在“上东国际(又名‘上东区’)”楼盘的售楼处里，销售人员小张苦口婆心劝着购房人赶快交订金。

“上东国际”位于亦庄经海路与科创十六街交汇处，但售楼处却在6公里外的马驹桥。从位置上看，这个楼盘有些卖点：距地铁站几百米，楼下就是通明湖公园，精装修、连冰箱等家电都有……但为何这种房子只卖8990元?小张介绍，这只是特惠价，其他房源均价是1.05万到1.35万元之间。但这个价格至多是同区域商品房的三分之一。

记者注意到，与商品房开盘所需的“五证”不同，上东国际仅亮出“四证”：土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，独缺预售许可证。

这“四证”标注的土地性质均为工业用地，期限为2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年;而“上东国际”虽然佯装成楼盘，但其性质类似于厂房。这也正是其没有预售证的根源所在。

售楼处的沙盘上虽然矗立着五栋高楼，但实际销售的仅有靠北的两栋，有一栋已售罄，另一栋更大体量的楼在售，共计数百套房源。不同寻常的是，小张把另外三栋称为“食堂”“办公楼”“科研楼”。

记者注意到，沙盘上在售的这栋楼与普通住宅外观完全不同，更像工业用房，但两套样板间则完全按照住宅布置，卫生间、厨房、卧室一应俱全。

无单独房本仅转让使用权

这5栋楼的沙盘图片，也出现在了行业媒体北极星电力网上。网站披露，这里是北京华东电气公司的“绿色”开关设备产业基地项目，分为四期建设。眼下对外销售的这栋正是计划今年建设的四期工程、即1号厂房;而已经售罄的另一栋，则被称为综合楼，与剩余3栋一样属于前三期工程。

记者前往项目所在地探访，发现被围挡的工地内，已有4栋楼主体结构亮相。透过门缝观察，沙盘上在售的那栋楼还不见踪影，现场杂草丛生。“这栋楼计划6月开工，明年4月交付。”小张道出了一个让人难以置信的极短工期。

根据北京现行规定，工业用地禁建住宅。正因为如此，“上东国际”购房人无法贷款，更无法与普通住宅一样获得房本，购房人甚至见不到房屋买卖合同，而是会签下一份“以租代售”的使用权转让合同。

这份转让合同范本上写着：甲方(中房乐居房地产经纪公司)与项目土地方北京华东电气股份有限公司及北京华东科创公司签订了《合作框架协议书》，具有本项目合法的开发、运营及销售权。

“四证”与合同都明确，土地使用年限到2060年届满。根据约定，年限届满后，该房屋使用权仍归购房人所有，如遇市政拆迁，房屋拆迁补偿款也归购房人所有。但小张补充道：“这个房子一栋楼有一个大房本，无法给每户分割房本。”

警惕以租代售高风险

无房本、土地年限仅剩40年、无法贷款，依然没能阻挡购房人的脚步。记者在售楼处停留时，就见到一位老人前来付订金。

为了打消潜在买家的顾虑，销售人员称，虽然无法贷款，购房人也可以“分期付”，签合同时只需支付50%房款，之后到房屋交付时再分三次把剩余房款补齐。

更诱人的是，开发商宣称提供返租服务。以均价8990元的49平方米特价房为例，交房后，开发商直接把房子承租过来，然后每月支付4000元的房租;房子的注册地址也能出租，每年租金1.5万元。这样一来，购房人每年可以到手6.3万元。即便房租不涨，总价不到45万元的房子，7年时间就可回本。

但这样的高收益背后暗藏重重风险，其中最大的风险就是以租代售的合法性。面对自己产业基地的房子以住宅名义对外出租出售的情况，北京华东电气股份有限公司相关人士予以否认，“这是我们的产业园区，验收后将投入使用”。

工地北侧大门外也贴着一份落款为北京华东电气股份公司的公告。公告称，该项目立项批复为非住宅，不可以住宅方式出租出售;水电气热价格不能享受住宅标准;不允许分割销售;如发生购买租赁行为，由购买人、租赁人承担一切责任。

但小张代表的销售方却坚称：“这块地是华东电气的，但房子是中房乐居公司投资的。”他拿出的“四证”清楚写着华东电气的名字。对于项目的土地证、规划证为何出现在上东国际售楼处，华东电气一方则表示“不清楚”。令人疑惑的是，倘若真的“不清楚”，为何上东国际售楼处恰巧位于一处名为华东森源的厂区里?天眼查信息显示，北京华东森源75%的股份就掌握在华东电气手中。

“以租代售的交易，资金安全和产权都很难与普通商品房一样受到法律保护。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“工改住”项目房价低，但因为拿地成本极低，开发企业还是能获益丰厚。这类项目在无法出售产权的情况下，以转让使用权的方式变相销售风险高，随时可能被政府部门叫停。

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