踏入2021年针对房地产市场的调控政策陆续出台

本文作者：深圳中原董事总经理郑叔伦

1、多地呈现“打新热”

多措施打击违规炒房

踏入2021年，针对房地产市场的调控政策陆续出台，首次禁买罚单开始，主要是新房打新热下，代持、众筹买房等问题突出，严重违背了房住不炒原则，是为了打击炒房行为。

对新房来说，违规行为会大大减少，热度会适当降低。首张罚单说明政府对于近期打新热下违规炒房行为的关注，向社会释放出房住不炒原则的不动摇，表达出市场火热就调控的态度，降低市场预期，抑制房价上涨。

启用“购房意向登记系统”，买新房都要登录系统登记，必须确保信息真实有效，作假可视作违约，打新的资格审核将会越来越严格。同时，要求房企/中介机构联合商业银行严查购房人资格，对偿债收入比例不符合要求的购房人，房企采取劝退等方式处理，以达至个人征信不好或者流水不好的人士，被排除在购房行列。

另外，针对作假者，三年内停止使用购房系统和网签系统，也就是无法购买新房，不得申请保障房，已在轮候名单的也要取消;三年内不得使用公积金贷款，还将列入失信名单，联合惩戒，打新时候提交假资料认筹被发现了会收到这些处罚。

目前全国多地呈现打新热，上述措施相信可以进一步打击违规炒房。

2、一二手倒挂致“打新热”

发布指导价开始管控二手房价格

深圳一直以来政策调控都是走在全国的前沿，先行先试。严查购房者的背调及资金来源，之前从来没有实施的经验，所以如何执行落地，以及效果如何，相信需要等待细节出台后才能反映出来。虽然针对打新出台一系列政策，但是在市场上新房比较二手房，在房价上有较大的折让，两者之间的差价，是打新火爆的根本原因。

二手指导价政策出台，从发布背景看，一手限价政策实施已久，而二手一直没有限价要求，时间一长，一二手房价倒挂现象越来越严重，就会令到市场销售结构失去平衡。

以前市场是以二手房为主导，现在变成是新房主导，影响整个成交结构不合理。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便近期已出台多个政策抑制打新热，但是在一二手房价倒挂严重的情况下，买到就是赚到的信念深入人心，打新热有难以控制的趋势。

这次政策出台，反映政府也有想法去调控二手房的价格，以前的政策更加多的是控制新房价格，二手房政策都是针对成交量的，没有针对价格的。所以这次发布指导价，向市场释放的信号就是，政府要开始管控二手房价格。以前没有进行管控，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况，令打新很严重，也会令市场不健康。

毕竟管一手相对简单，管二手房价复杂程度完全不一样，二手是很多不同的小业主，管控起来难度非常大。因此政府先从增加透明度开始，二手房价格跟新房不一样，新房价格都是要求公示，就像股票价格都是交易中心会公布一样，每个股票的价格一样。

但二手房的报价是很不透明的，它没有中央交易的机制，也没有中央报价系统，所以二手房整个从报价到交易的信息都是比较封闭的。

以前可能会因为信息封闭，信息不对称，成交价比较难去把握，有些时候很高，也有时候很低，走势比较混乱。政府通过公布指导价，令到市场在一个统一价格，很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。

但当然，目前具体的细节没出来，从现在公布的指导价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以在执行起来相信会有一定的难度。

如果指导价离市场成交价比较接近，执行起来相信难度不大。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房，因此这个指导价更多是参考为主。

下一步，也不排除政府会要求中介代理公司按照指导价去做业主工作，争取按照这个价格去放盘，同时也有可能要求银行考虑按照指导价去贷款等。所以，相信公布指导价只是第一步，后面会不会有第二步、第三步也是说不准的

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