海南省正在大力改善房地产一业独大的局面

在全国“就地过年”的号召下，海南依然是游客出行首选。根据《2021年春节假期民航数据报告》，春节期间全国仅有的3座执飞率在50%以上的机场，其中2座就是三亚凤凰和海口美兰机场。

今年2月11日~17日，海南全省旅游接待游客458.84万人次，实现旅游总收入58.24亿元;三亚累计接待游客74.32万人次，同比增长14.41%。

旅游带动了海南房产市场的火热。“每天接待七八十组客户，我们初三、初四每天卖20多套，基本都是外省人。”三亚市一楼盘置业顾问向《中国经营报》记者描述，虽然和往年春节相比稍温和了点，但比2020年热闹太多了。

春节后的一周，记者以购房者身份实地走访了海南三亚市、海口市多个区域的楼盘。这座“候鸟”岛仿佛延长了购房置业的假日，火热的市场需求从春节延续到节后。

今年1月，海南省住建厅厅长霍巨燃在新闻发布会上介绍称，在2018年实施“全域限购”后，海南本省户籍居民购买商品住房占比已由2017年的17.8%上升到2020年1~11月的74%，购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主。

记者实探海南十多个楼盘后发现，实际上仍有大量不具购房资格的外省人涌入海南的买房大军。从接机看房、认筹选房再到全款买房，各路中介和开发商为外省购房者一路“开绿灯”。补缴个税社保、无证预售、捂盘惜售，魔幻的海南楼市热度与乱象齐飞。

全款买房两年后再网签

受国内疫情缓和和境外旅游受限的影响，春节以来，一波又一波“候鸟”上岛，再现看房买房高潮。

2月23日中午，三亚市吉阳区“一山湖”售楼中心门口停满了车，一眼望去八成为外地车牌。操着各地口音的看房者在沙盘旁围成两排，排队先扫“海南健康码”再进场成为特殊的风景。

“没有购房资格也能买，三亚所有项目都能操作。”现场一名“我房网”的中介向记者表示，对于没有购房资格的非海南籍购房者，可以先全款购房，之后补缴两年个人所得税或社保，以获得购房资格。在缴满年限之前，购房者无法办理网签，只能和开发商签署一份委托协议，但不影响业主入住，中介称。

随后，该项目置业顾问同样表示可行，“我们开发商就可以帮你补缴，收费1.2万元。”当记者担忧是否会被官方检查购房资格时，置业顾问解释说，这是三亚公开的秘密，不会被查，“十个来买房者中有九个都是外省人，只要资金到位，支付全款，都能买到。”同时，她还补充道，该项目开发商“黑龙江省建设投资集团”是国企，一是不用担心烂尾，二是方便补缴个税时“打通关系”。

海南省在2018年出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)，宣布对非本省户籍购房者实施全域限购。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在省内累计60个月及以上个税或社保缴纳证明;未实行限购的区域，则需要至少24个月。

记者留意到，《通知》中特别强调，“非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”

“限购”高墙限不住争相涌入的“候鸟”，也限不住下有对策的开发商和中介。记者在三亚市区以及三亚西的县、镇实地走访，不论是像依山云锦、景园城这样当地开发商的项目，还是像一山湖这样国企背景、知名房企的楼盘，每个实地走访的楼盘都承诺，可以帮不符合购房资格的购房人办理个人所得税或社保。各家开发商收取的费用在1万~1.5万元不等。部分开发商同意可由购房者自己找中介办理，通常中介收费略低于开发商，在8000元~1万元。

无预售证 250万元全款认筹

为了尽快回笼资金、营销造势，海南的不少楼盘项目在预售资格上玩起“猫儿腻”。

位于三亚西部龙栖湾的龙栖海岸正在热销。置业顾问告诉记者，目前2栋和5栋打算今年5月开盘，但从今年1月开始已经启动了认筹，认筹金额为房款总价。据置业顾问介绍，缴纳全款便可选定楼层和房号，目前已有100多套被认筹。按照该项目一套104平方米的户型来算，总价约250万元，一周内付全款可享有98折。如此算来，从1月份认筹以来，该项目已揽金超过2亿元。

随后记者在海南省商品房预售证查询系统上，的确没有查到2栋和5栋的预售资格证。

有无证预售的，也有拿证后迟迟不开盘的。一山湖项目的5、6、8栋正在预售认筹，置业顾问称缴纳50万元认筹金可优先选房。“我们2月1日开始认筹，总共360套，现在已经认筹超过300套。”当记者询问是否五证齐全时，置业顾问告知预售证还没批下来。然而记者在官方查询系统上看到，三亚市住房和城乡建设局以三房预许字[2021]20号《商品房预售许可证》批准三亚·一山湖项目(二期)5#、6#和8#住宅楼预售，公告日期为2月5日。而置业顾问称该三栋楼2月26日才开盘。按照三亚市规定，对已经批准预售的项目在10日内必须全部公布销售进度及房源，并明码标价。

同样获得预售资格却没有公示预售证并开盘的，还有位于海口市观澜湖旅游度假区某楼盘，置业顾问称还没来得及把预售证贴出来。

对此，当地一位中介表示，有预售证却不开盘先做认筹，是一种营销策略，可利用折扣噱头多次蓄客，“认筹吸引一波客户，开盘时再吸引一波关注，开发商的常见做法”。

乱象不只于此，记者还发现位于海口市北部，某双学区房捆绑搭售18万元的“旅居卡”、17万元的车库，开盘时仍一房难求。讽刺的是，该售楼处门口正挂着大幅的“郑重声明”，上面写着，除了客户缴纳的认筹费用以外，从未收取任何其他费用。

记者就上述补缴个税社保、无证预售、捂盘惜售等问题发函向海南省住房和城乡建设厅房地产市场管理处反映及问询，截至发稿暂无回复。同时，记者向一山湖开发商黑龙江省建设投资集团和龙栖海岸开发商海南中城投置业有限公司、清凤集团等致电致函采访，海南中城投置业表示，已反馈到相关负责人，会到售楼现场核实。

去地产化风暴

近年来在海南楼市火热的同时，海南省也在大力改善房地产“一业独大”的局面。

霍巨燃在此前的新闻发布会上介绍，全省房地产开发投资占固定投资总额的比重由2015年的50.7%下降到2020年1~11月的39.2%。2018年起取消了12个市县GDP、工业产值、固定资产投资考核，督促市县经济结构调整，降低对房地产的依赖。

2018年加码全域限购以后，海南全省商品房销售面积由2017年2292万平方米的峰值下降至2020年1~11月的631万平方米。据统计，经过各类政策调控，海南商品房新开工面积中，非住宅类新开工面积占比由2015年的22.1%提升至2020年1~11月的39%。

实际上，海南一方面推进“去地产化”的同时，还在放宽人才购房门槛，为符合条件的当地居民和引进人才兴建安居房。自2020年4月以来，三亚市已启动11个安居房项目，计划建设安居房16366套。

记者走访了位于崖州的安居房项目，也是三亚市第一个开工建设的安居房项目。项目现场，来来往往的装载车辆和挖掘机正在有序施工。现场施工负责人称，今年年底，万科崖州安居房项目将交付8栋共922套安居房，均价在9500元/平方米。该安居房面向符合条件的当地居民和引进人才，以及基层教师及医务人员。

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