从烟台市楼市房价来看 整体房价进入10月依然处于上涨状态

楼市总是那么神神秘秘，房源供量源源不断，不见大跌，但却时不时的微涨。而2020年烟台楼市房价也是跌宕起伏，新房和二手房价格在3月到4月出现下跌，4月到5月房价有微涨，到了8月到9月继续微涨，总体烟台楼市房价呈现w型走位。

烟台楼市

那么，如今进入10月，烟台楼市房价具体是上涨还是下降呢?

烟台整体房价：

进入10月，烟台楼市二手房价格依然处于上涨状态，目前二手房价格挂牌均价为9645元/m ，环比上涨0.34%，相对于9月份的9612元/m ，二手房价格单价上涨约33元/m 。而新房价格也同样上涨，单价为9939元/m ，同比上涨1.99%，相比二手房价格略高291元/m 。

烟台整体房价

烟台分区域房价：

而烟台市楼市房价分区域来看，烟台市中13个区域的房价有6个区域上涨，涨幅最高为长岛县的89.05%，单价为10838元/m 。跌幅最高为芝罘区的11.15%，单价为12298元/m 。房价最高为莱山区的13925元/m ，但莱山区房价下跌了8.41%。

烟台分区域房价

从烟台市楼市房价来看，整体房价进入10月依然处于上涨状态。二分区域来看，目前各地涨跌不一，但新房二手房均价都在上涨，说明楼市需求还是处于增长状态。

那么，未来烟台房价是涨还是跌呢?

我认为未来房价会跌。

第一，库存高，去化周期长是关键。

烟台楼市近三周在售的二手房数量分别是39287套、39720套、40325套、库存量持续上涨。但是，烟台楼市近三周的二手房90天内成交量分别是1654套、1682套、1675套、基本上去库存的能力维持在1.6k。而以此来计算，4万套房源，平均每月销量1600套，需要整整2年时间才能售完，但是新房市场却还不停在建。所以，库存高，去库存周期又长。未来烟台房价受房源过剩问题，房价还是有一定几率下降。

库存高，去化周期长

第二，年底冲业绩，资金回笼为明年土拍和新建房源。

2020年现在已经是10月，还剩2个多月时间。留给楼市的时间并不多，楼市年底已经处于中击阶段，为的就是年底的业绩而努力着。金九银十的开始就已经是打响了年底业绩战，恒大就率先做了榜样，7折出售房源，屡屡获胜。而业绩是表面，实际上今年楼市土拍火热程度都是有目共睹的，重点是冲业绩的同时，楼市资金的回笼，更有助于2021年进行土拍和新建房源。所以，房企在业绩与资金双重压力下，房价下降也不是什么没有可能。

年底冲业绩

第三，烟台人口的不稳定性，决定房价走向。

2008年烟台人口为701.91万人，2013年下降到698.93万人，到了2015年为701.41万人，2019年人口为713.8万人。4年时间烟台人口上涨约12.39万人，年均增长3万人，相对700多万人的城市，只能说烟台人口上涨较缓，并且人口波动不稳定。而楼市需要的就是消费者的购买力，无论是何种原因，商品房这个消费品与人口关系密不可分，即使再有钱买房，就算买了几十套囤着也没用，关键是要有接盘侠。所以，炒房客也不会轻易入手投资房源，房价自然失去被哄抬而失宠。

烟台人口的不稳定性，决定房价走向

第四，楼市调控不会松绑，房价自然难涨。

2020年楼市凸显调控的力度，一线城市的北京和深圳，二线城市的杭州和南京。无论哪个城市，在房住不炒以维稳楼市的情况下，烟台不会做出头鸟，楼市调控加码加严的背景下，烟台房价什么理由独大而上涨呢?楼市发展到今天，已经成为众人焦点，地方经济不以楼市收入为财政收入，房企只能寻求多元化发展，以此来缓解调控所施加的压力。所以，房企也是明白人，哄抬房价大涨的年代已过，房价还是难上涨。

楼市调控不会松绑，房价自然难涨

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