没了中间商赚差价 企业能否就此过上幸福的安居生活

租金全额冲抵买房款，这种掉馅儿饼的好事，在北京实现了。

11月，北京经开区先后成交了5宗工业用地，其中4宗采取「先租后让，达产出让」的方式供应。意味着，竞得企业先付5年租金，有能力实现各项达产指标后，可将「租户」身份转正成为15年「房主」。

数据来源北京市规划和自然资源委员会，选址960整理

这是北京自年初公布《亦庄新城工业用地先租后让实施方案(试行)》以来，首次推出「先租后让」工业地块。

出让面积11万平方米

4宗工业用地均为M1类工业工地，成交总价达9516万元，占地11.11万平方米，总建筑面积约16.67万平方米，楼面价571元/平方米，创下近年来最低纪录。据选址960统计，北京经济技术开发区一直是北京工业用地的价格洼地，但过去两年间最低楼面价不曾低于586元/平方米。

按照约定，「先租后让」工业用地租赁年限原则上为5年，出让年限与租赁年限之和不超过20年。与当前北京土地市场上，工业用地20年使用年限相同。

不同的是，「先租后让」地块在竞买时缴纳的保证金，是土地起始价的25%;挂牌文件显示，5年租赁期租金总额=成交价款×25%。

在零溢价情况下，竞买保证金即为5年租金。经选址960计算，4宗工业用地的5年租期租金单价均为142.75元/平方米，每平方米日租金不足1毛钱，真正的白菜价。

拿地门槛设4条数字底线

竞买这样的工业用地，需要迈多高的门槛?

政策出台是为推动优质的产业项目尽快落地亦庄新城。从4宗土地挂牌文件来看，就产业准入方面未明确设限，指出拟建项目符合开发区产业定位和环境保护要求。

从竞得土地的企业来看，北京亦盛精密半导体有限公司、华海清科(北京)科技有限公司、北京富创精密半导体有限公司、北京东能良晶科技有限公司4家企业，全部出自集成电路领域。

天眼查显示，华海清科母公司科创板受理企业，是高端半导体设备制造商;富创精密母公司是来自沈阳的高新技术企业;亦盛精密是国内专业的集成电路装备精密零部件配套供应商。

可见，每个拿地企业必有核心技术。

除此之外，挂牌文件还框出4条清晰的数字底线，分别是总投资、固定资产投资、年产值和年纳税额。

其中，华清海科拿地面积最大，达产指标要求最高：项目总投资不低于8亿元人民币，其中固定资产投资不低于5亿元。项目达产后年产值收入不低于12亿元人民币，年纳税额不低于8000万元人民币。

达产考核决定能否转正

为了顺利推行「先租后让」进程，开发区严格督促建设工期和考核期。

签订《国有建设用地使用权「先租后让、达产出让」合同》后12个月内开工建设，并在合同约定的开工之日起2年内竣工。

租赁期满前一年，开发区相关部门进行达产预考核。

租赁期满前6个月，进行达产考核，通过后可办理出让或续租手续。

如企业未满足考核标准，有特殊情况，可在租期满前3个月申请续租，获批租期1年，最多不超过2年。

租期满未续租、续租未获批、续租后仍未达标的企业，双方解除承租合同。

达产考核是企业能否顺利转正的唯一标准。

「先租后让」工业用地意在降低企业用地成本，鼓励产业项目尽快落地。因此，地块仅限企业自用，解决企业刚需用房，对出租、转让行为一律说「不」。

没了中间商赚差价，企业能否就此过上幸福的「安居」生活?

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