经适房的二手交易大致有两种路径

鉴于经济适用房上市交易流程相对复杂，今天专门来写一篇关于经适房的文章

1、经适房的概念

顾名思义，所谓“经济适用”包括两层含义：经济性首当其冲，通俗地讲就是价格便宜，低收入群体也负担得起;适用性紧随其后，适用特殊群体、居住属性优先，实际经验中经适房需得满足一定条件方可获得购买资格，且房屋区位相对不佳。

通过以上解释，经适房的设定逻辑基本有了大概的三大特征：针对特殊群体的福利指向性、政府主导居住优先的社会保障性、以及通过严格申请条件筛选的范围限定性。

2、经适房的定价组成

与市售商品房形成鲜明的对比，既然经济适用房针对低收入群体，低廉的价格必是前提，这种低价是如何实现的呢?答案就是成本定价。

先看一个公式：

经适房价格=划拨土地价款+建筑安装成本+规费、税费(存在减免情况)

与一般商品住宅不同，经适房的建设用地使用权为“划拨”，这是一种基本等同于无偿的土地使用权取得方式，划拨价款仅为征收土地的成本价，但划拨方式的指向性唯一，未经批准不得转移，更不具备交易属性。

与之相对的商品房“出让”土地，则是通过价高者得的拍卖而有偿使用。因此，经适房低价的一大重要因素便是“接近无偿使用土地”，而这也是经适房在进行二手交易相对复杂的成因之一。

另外，在开发过程中，经适房往往可以享受当地基础设施配套费、各类税费减免的优惠政策，因此，经适房的开发建设成本进一步被拉低，这一点亦是经适房进入二手市场后交易复杂的原因。

3、经适房在二手市场中的交易

经适房的二手交易大致有两种路径，其一是符合条件群体的内部循环，即“原房主退出——新房主取得”，其二便是进入正常的存量房市场。而这两种路径涉及的交易流程和价款却是大相径庭。

以前者内部循环为例，可参照共有产权住房的流转路径，符合条件的新申请人取代原房屋持有人，价款仍旧按照上市之初定价来结算。如此以来，并未有任意一方多次获利，符合经适房群体限定、经济、适用的设定逻辑。

而进入存量市场交易的经适房则要相对复杂，首当其冲的先决条件便是“经适房确权满五年方可上市”，这一规定适用全国绝大部分地区。既然，经适房可以进入存量房市场交易，则其价值等同于商品房，因此交易过程其实融合了“去经济适用属性”的特点。下面我们展开说经适房如何去化属性。

4、经济适用属性的去化操作

结合前文“经适房的定价组成”部分内容，我们知道低廉的价格来源主要包括两大因素：土地成本与规费。因此，在进行交易时，买卖双方应各自履行己方义务，对以上税、金进行补缴。

土地差价，便是“出让土地价款与划拨土地价款”的价格差。具体到买卖交易过程中，便是买方补缴土地出让金，补缴金额根据各地具体规定计算方式不一。

税费、规费的补缴则相对不确定，如建设开发时未享受减免优惠则无需再行缴纳，如确有减免，则应根据主管部门核算价格由买方进行补缴。

除以上两项费用，卖方还要补足以“经适房购买价款与房屋交易时市场价之差”为基准的房屋增值差额，具体计算规则视地区不同而不同。

关于确定义务归属或者简单说谁来交钱的问题，其实很简单，属于新权利人独有的则由新权利人负担，比如土地出让金，如没有二手经适房交易维持原状划拨土地，因此该房屋土地的“出让”属性为新权利人独有，买房交钱自然而然，同理适用其他。

以上三项费用其核心逻辑无非是“补齐价格差”，在享受低价住房的居住、所有的前提下，如任由其以市价出售，则意味着多次获利，这显示公平，也不符合经济适用的设立原则，因此补差价既合理又必须。

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