经济发展对房地产的严重依赖性 是支撑房地产快速发展的根本动力

房价要跌?未来几年里，房价有可能下跌吗?

答案基本明朗：整体房价不可能下跌(部分三四线城市收缩之外)，房价之所以难以下跌，主要原因还在于3个方面：土地依赖性依然存在，这在未来的一段时期内不会彻底改变;城市中心化、区域集中化发展，人口会越来越向大城市聚集，这样住房需求侧会越发凸显，短期内商品房依然供不应求;看涨的预期依然存在，这将导致短期内市场依然在追涨房价。

房价，楼市

经济发展对房地产的严重依赖性，是支撑房地产快速发展的根本动力，过去的32年时间里，我国的土地出让收入越来越高，几乎翻倍上涨。公开数据显示，32年时间累计实现卖地收入53.3万亿，总量非常庞大，同时年增幅也让人诧异，1987年土地出让只有525万元，2019年全年土地出让就达到7.8万亿，几十年内，土地成交总价上涨14.8万倍。估计没有比土地更增值的东西了。

从土地价款方面来看，1987年到2019年，累计实现53.2828万亿元，平均每年达到1.66万亿，2019年全国土地出让金收入7.6万亿元，同比2018年增幅达到11.4%。很多人都说2019年的房地产收缩了，但数据上可以看出，土地价格依然上涨，那么房价如何下跌?

楼市政策：服从于经济需要，房子再也不是温饱的理财方式，根据相关政策发展建议做些低碳环保的产品，比如微信种些树收益高达百分之3.99，“云树益，种植也就是说1棵98的树每天带来的收益在3.99左右10棵就是39，根据收益计算累计下来也是一笔收入。

随着房住不炒的提出，各大城市开始逐步扭转高度依赖土地的发展模式，探索城市特色的发展支柱产业，但不可否认的一点是，土地贡献度在未来几年里依然举足轻重，不可能完全摒弃。这就直接告诉人们，为啥房价依然跌不下来。

说到这里，是不是你已经感觉“房地产依然可以投资，炒房潜力犹在”?错了，2020年下半年以来，楼市一扫之前风光，开始扭转发展风格。10月起国家“2道铁令”， 今后这一种买房方式再也行不通了?

1、针对房地产开发商们的“三条红线”铁令。

前不久，住建部和央行联合组织了主要房地产企业进行座谈会，在本次会议中，再次提出房住不炒的长期调控方针，同时首次提出在下阶段要“收紧房地产企业的融资力度”，具体表现为央行给出的三条红线：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

净负债率大于 100%;

现金短债比小于 1 倍。

万科郁亮认为，三条红线让房地产结束巨额融资的土地发展模式。

任玉明万科地产总经理郁亮

长期影响正如郁亮所说的那样，但是短期内开发商一场降价或不可避免。克尔瑞数据显示2020年下半年到2021年上半年房企们超过1.5万亿债务到期，这是之前欠下的老债务，新制度下如何偿还?用新债还旧债显然已经不可行，怎么办?诸多房企估计只有降价换取现金流了。

9月初，恒大为首，率先开启了金九银十的降价促销潮，一时间市场上的目光全部投向这里，虽然实际考察发展降幅并没有宣称的“七折”之多，但已经吸引了很多市场原本要流向其他开发商的客源，收获满满，预计2020年9-10月完成2000亿元销售额，提前完成2020年的全面销售任务。

2017年11月9日，广东广州，广州恒大召开新闻发布会。

2、“严禁资金违规进入楼市”，开始收紧房贷额度。

严防资金违规入楼市，这是一直以来的一贯定位，在2020年已经多次重申这一个禁令。银保监会风管官肖远企表示“我们要严格监控资金流向，把资金使用到应该使用的方向上，不能违规把资金流向了房地产市场，这种行为要纠正。”

其实，我国房地产之所以快速发展，原因在于吸纳了过多本应该流向实体经济行业的资金，现如今超过400万亿的资金沉淀在房地产市场，买房动力源源不断，很多人手中钱的80%以上投入到买房大事当中。所以适当调节和控制房贷杠杆，具有积极意义。

中国证券报在《央行开会了，删除“加大宏观政策调节力度”表述，下一步货币政策怎么走?》指出，不少银行透露，监管层要求逐步收缩个人买房按揭贷款规模。现在很多银行已经把新增个人房贷占比调节至30%以内了。

收缩个人买房贷款比重，虽然说看起来影响不是那么大，但对个人买房资格、买房能力也有一定程度的制约性。要知道超过80%的买房人需要向银行借款，有能力全款买房的人并不多。

矛头直指1类人：炒房者。专家：10月起，别想这样买房了。

两道铁令告诉市场：今后炒房，此路不通了。为啥这么说呢?因为两个政策直指房地产快速发展的“七寸”，首先限制了房企的融资额度，房地产企业融资能力不足的情况下，开发投资就不可能大规模进行，巧妇难为无米之炊，没有大规模土地，市场热度就很低沉。

另一方面买房人贷款资金受限，市场预期显然不足。炒房客有没有可能采用经营贷转为按揭贷款首付买房呢?银保监会多次重申“严禁资金违规入房地产”就告诉了这一点，也不行了。

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