自执行商品房预售制度至今 商品房能否及时交付是购房者普遍关注的问题

自执行商品房预售制度至今，商品房能否及时交付是购房者普遍关注的问题。导致延期交付的原因有很多，除了客观层面上的问题，如2020年期间的停工，成了延期交付的不可抗力因素，还有很多主观层面的原因，包括开发商本身的资金周转、工程进度及工程质量等。

近两年，泰禾集团就因“项目停工”、“交付无望”及“或将烂尾”等关键词成为房地产领域热议的话题。据《品质家园》以“延期交付”为关键词在领导留言板搜索发现，近一个月内，“延期交付”相关内容的投诉就高达60条。

投诉的原因有很多，如建设过程中多次停工，开发商单方面决定延期时间。如湖北省恩施州的奥山铂悦府小区，该项目由恩施奥山置业有限公司建设，合同约定的交付时间为2020年9月8日，但开发商单方面决定交付时间为2021年7月8日，因此而遭到业主的投诉。

有部分项目在延期交付后，因业主收房验房时发现部分质量问题要求开发商整改，导致最终交付的时间晚于合同约定的时间，但开发商拒绝赔付因延期而毁约的款项，从而遭受业主维权。

如领导留言板中3月份关于青岛中南熙悦小区的投诉，该项目合同约定2020年11月30日交房，但2020年12月28日才通知，后因质量问题一直拖到2021年3月才收房。因此，业主要求开发商按合同赔付违约金。

因为赔付违约金的问题，由开发商在未完全竣工验收的情况下，在约定时间通知业主收房，甚至是强制业主收房，通常采取的手段包括：即使不收房仍旧要缴纳物业费，通知就是收房，不收房不给验房等。

从购房者层面来看，延期交付带来影响不仅仅是未按照约定收房，在当下“烂尾楼”数量不少的情况下，购房者最担心的是一边还房贷一边看不到房子的未来。因此，很多购房者关心的是延期的原因，是否会影响施工的正常进行。

从开发商层面来看，延期交付的原因有很多，主要与资金周转，及工程进度和流程相关。一旦延期交付，开发商需要按照合同约定赔付违约金，这也是众多购房者普遍关注的焦点之一。

那么，如果购买的期房有“延期交付”的可能性，购房者应该怎么办?

正如以上所说，首先需要了解延期的原因，除了领导留言板上所反馈的，还包括开发商擅自更改规划、无法通过验收、开发商本身实力不足、外界不可抗力因素等等。

其次，主动与开发商沟通。协商的方式有很多种，可以是个人去沟通，可以是委托律师沟通，也可以集合业主，以群体的形式共同沟通。协商的主要目的是向开发商表达自己的诉求，核实延期的原因，并协商出共同认可的解决方案。需要注意的是，方案要落到纸面，并有双方的签字或盖章。

关于赔偿金，如果合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

如果没有约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

最后，如果开发商拒绝沟通，或协商无法达成共识，业主可以向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金。还可以向当地房屋建设管理机关反映，请求处理开发商。房屋建设管理机关有权利能够处理开发商，但是房屋建设管理机关只能进行调解。如果调解没有结果的话，还是建议采取法律手段。

因此，在签订合同时，一定要在合同中注明交房的时间，交房需要达到的条件，每一个条件的具体含义，此外，还需要明确一旦出现延期交付，开发商需要承担的责任，履行的义务，以及赔偿条款等，以便日后出现情况有证据维权。(文/苏垚)

#业主维权#

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