为什么私人房地产投资风险比你想象的要高

由于利率如此之低以及债券和股票市场的波动性如此之高，投资者开始将注意力转向私募股权市场，尤其是私人房地产市场也就不足为奇了。

拥有房地产可以为投资组合带来许多好处，其中最重要的是多样化。Wilshire Associates使用标准普尔数据进行的分析发现，将REITs 10%的权重加入大型股票投资组合后，从1991年12月到2018年12月将年回报率提高了60个基点，同时将年度标准差减少了40个基点。

虽然可以安全地假设私人房地产市场可以实现类似的多元化收益，但这种投资的非流动性以及有时缺乏透明度可能会使衡量这些收益变得更加困难。

尽管存在这些问题，该行业有时也会被视为低相关性或低波动性资产类别。这不仅是一个虚假的陈述，而且是一个令人担忧的陈述，因为大多数情况下，相关资产不会定期按市价计价，如果是，则通过评估来平滑结果。

佩珀代因大学Graziadio商业与管理学院金融学副教授亚伯拉罕公园在Graziadio商业评论中提供了很好的例证：

“评估平滑的存在显着降低了未经调整的评估数据计算的房地产收益率系列的有效性，特别是因为方差测量被人为压低，”他写道。“这类平滑的系列低估了房地产资产类别的风险，也扭曲了与其他资产收益率的相关性。”

因此，虽然私人房地产可能表现出比房地产投资信托更不稳定的外观，但找出资产实际价值的唯一方法就是当你试图清算你的头寸时 - 如果大多数投资被锁定，那么这样做是好运在且往往不能赎回至少五年。

从回报的角度来看，剑桥联合会通过一项研究比较942私募股权房地产基金与公开上市的房地产投资信托基金的回报，提供了一些有趣的答案。

它显示，在2017年第一季度末的25年期间，房地产投资信托基金的年回报率为11.1%，比私人房地产基金7.2%的回报率高出3.9%。有趣的是，私募股权房地产基金表现落后，尽管平均杠杆率为51%至64%，而房地产投资信托基金的平均杠杆率仅为36%至47%。因此，尽管部署了更多杠杆并因此承担更多风险，但他们的回报率较低。

现在这并不是说投资者应该避开私人房地产业。养老金计划等大型机构在直接投资该行业和/或选择那些已经提供高风险调整回报的基金经理方面做得相当不错。

但值得注意的是，他们拥有大量的时间范围和年度现金流入，以及团队进行广泛的尽职调查。这包括审查部署的杠杆的数量和类型，持有的地域多样化，资产持有的结构类型，任何潜在的税务影响，每个房地产持有的具体细节和管理团队的轨道记录及其薪酬结构。

最后，如果你正在考虑私人房地产，不要因为权重而疯狂，因为这可能意味着放弃其他市场部分的投资组合多元化收益，如中小盘股，新兴市场甚至大宗商品。一定要做好功课，并且在与房地产投资信托基金部门进行基准比较时，至少要对绩效进行一对一的比较。

Martin Pelletier，CFA是TriVest Wealth Counsel Ltd的投资组合经理和OCIO，TriVest Wealth Counsel Ltd是一家位于卡尔加里的私人客户和机构投资公司，专注于可自由支配的风险管理投资组合以及投资审计和监督服务。

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