多个部门开始释放调控房地产市场的政策信号

近一个多月，多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在此次座谈会之前，相关监管部门就已有意释放相关信号，明确房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。

业内人士表示，在房地产融资更严监管之下，房地产行业一方面要加快资金周转、降低拿地速率，另一方面，也要全面调整资产结构，谨慎业务布局。整体而言，政策收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。由于房地产行业近年来资产结构已在逐步调整过程中，因此不会因为调整而带来更大的金融风险。

债务融资管理阀门再收紧

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据《经济参考报》记者了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

“对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”有关人士透露。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

“控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理，共分为四档。”上述人士表示，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

“相关管理规则不仅仅是为了降债，更是促调整资产结构。”上述人士表示，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

高负债扩张将被限制

中国金融四十人论坛(CF40)青年研究员朱鹤日前撰文指出，从现金比率和资产负债率两个角度来考察房地产企业相关债务的可持续性来看，2018年以来，房地产债务可持续性已经出现恶化，但由于近期杠杆率没有进一步提高，债务风险尚在可控范围之内。

业内人士表示，房企近年来整体负债增速是放缓的，不过，2020年房企发债仍保持一定规模，来自路孚特的数据显示，截至8月24日，今年房企在境内市场发债达578亿美元，境外市场达219亿美元，境内市场发债量已经接近2019年全年623亿美元的水平。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，2020年上半年房企信用债、海外债和信托产品债券发行加权平均利率分别为4.22%、8.09%和7.94%。融资成本高的房企总体信用等级相对较低，土地储备质量一般，销售回款率相对较低，且债务规模大、财务杠杆过高、非标等刚性债务占比高，短期债务集中偿付压力大。

值得注意的是，在此前集中扩张期后，多数房企迎来集中还款期。穆迪中国房地产行业分析师团队负责人梁镇邦表示，在2021年，穆迪有评级的70家房地产企业的境内与境外债券到期量将有大约950亿美元，这一到期量水平相对较高。到2022年，到期量就会降至600亿美元左右。

不过，业内人士普遍认为，比较大的房企竞争力相对较强，现金流压力可控，偿债风险不大，但一些评级较低的房企偿债风险相对较高。“整体而言，房地产企业近几年的负债增速是在放缓的，而且有评级的开发商一般对现金流把控较好，有能力和信心去应对未来12月内到期的债券。但相对而言，一些规模比较小的房地产企业现金压力比较大，过去几年，出现问题的房地产企业也多是中小房企。”梁镇邦表示。

业内人士也表示，债务融资管理阀门再收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。而且经过近几年房地产行业不断落实“房住不炒”的精神要求，行业资产结构已经有改善，从而有了可以调整的空间，而不会因为调整而带来更大的金融风险。

房企降速调结构已是必然

有业内人士表示，在严控负债的背景下，此前房企依赖高杠杆扩张路径已明显受限，未来房企不得不降低购地速度，加速提高存货周转速度，加快去化，以扩大预售款规模。“对于存量表内负债占比较大的房企，以及前几年销售额不高而今年却大力度拿地的房企，新的规定影响会较大;而对于近两年本就在积极降负债的房企，影响是其预料之内的。” 一位房企财务部门负责人表示。

房企拿地速度或明显下降。有业内人士透露，虽然受疫情影响，但房企并未放慢拿地脚步，高溢价“地王”地块频出。“控拿地、降地价也是这次融资管理的重要原因之一。”上述人士表示。

谢瑞也表示，一方面，融资规模的控制将对房企土地获取意愿产生影响，房企在新增土储方面将更加谨慎，加大项目自有资金投入比重，同时业务区域布局将更加优化，注重部分优质城市群的深耕，而不是盲目扩大进驻城市数量。另一方面，在房企销售回款未有显著回升及债务管理下，房企前期土地储备的开发进度或将有所放缓，在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升，对施工结转节奏产生拖累影响。总体来看，在新增土储意愿下降及存货开发进度放缓的背景下，房企资产布局或将出现减速。

“房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款，加大资金储备量，项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度;其次，需要坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平，提升资金管理精细度，提高资金使用效率，积极进行融资创新;此外，还应减少或剥离非核心业务，聚焦房地产主业，并加大对应收账款、其他应收款等款项回收力度，减少非主业或其他关联方对房地产项目资金的占用。”谢瑞说。

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