预计到2020年欧洲办公市场的强劲开端将放缓 并有望出现U型复苏

根据第一太平戴维斯(Savills)的2020年春季《欧洲办公室展望》(European Office Outlook)，尽管到2020年有积极的开端，欧洲办公室市场却开始放缓。

国际房地产顾问的数据显示，随着许多国家开始摆脱大流行的封锁期，复苏的形式和经济快速复苏的前景发生了变化，许多人预测“ U”形复苏。

欧洲的大多数政府封锁措施直到3月才完全实施，这限制了第一季度末之前某些交易的完成。报告中的数据显示，到2020年第一季度，欧洲办事处的使用量达到210万平方米，比五年平均水平低21%。这在很大程度上可以归因于巴黎大区巴黎(同比-37%，同比)，柏林(同比-33%)和马德里(-47)等大城市的低吸油量百分比)，尽管重要的是要记住，这个数字通常受上一年第四季度完成的交易的影响。

因此，预计2020年第二季度将首当其冲，因为大流行对整个欧洲的办公租赁行业产生了影响，许多观看推迟了，并且测量师无法对房地产进行技术尽职调查。

尽管每种经济衰退的性质都取决于特定时刻的经济状况，但回顾全球金融危机(GFC)可以帮助表明在这些不确定的时期内办公市场的弹性。

第一太平戴维斯全球职业服务部负责人杰里米·贝茨说：“全球金融危机期间对欧洲核心市场的分析表明，空置率从7.9%上升到9.6%，其后优质租金比2007年平均减少了18%。高峰到2009年的低谷。我们的分析清楚地表明，约有9%的空置率水平是核心城市稳定办公室租金的准确指标。

“尽管如此，由于供应/需求基本面在房东的支持下，而且由于政府支持的旨在防止工作机会流失的举措，我们认为优质租金不太可能下降到全球金融危机期间的程度。规模一样。”

Capital Economics预测，到2020年，欧洲主要城市市场的欧洲城市办公室平均租金增长率将下降0.6%，而2019年第四季度发布的先前预测显示增长率为3.8%，尽管五年预测似乎相对稳定。

与围绕租赁市场的不可预测性相似，对欧洲办事处投资的预测在一定程度上取决于第二季度将取得什么样的成果。正如预期的那样，今年第一季度表现强劲，投资交易额达到233亿欧元，比五年平均水平201亿欧元高出16%。这种活动的大部分可以归因于向核心的转变，例如英国，法国和德国的弹性，占总交易额的73%，高于2019年第一季度的63%。这些国家是受益者分别为46亿欧元，49亿欧元和74亿欧元，英国的脱欧战略立场更加清晰，同比增长60%。

第一太平戴维斯欧洲研究部门的副总裁迈克·巴恩斯(Mike Barnes)补充说：“随着市场适应不确定性，我们预计今年核心市场的飞速发展将是主题。也就是说，我们近年来经历的办公交易的重要性，意味着随着新的购买机会的出现，投资者对定价的敏感性将提高。

“作为向核心转移的一部分，我们预计跨境活动的比例将比往年下降，尤其是来自亚太地区的首都，近年来我们看到了前所未有的投资水平。我们预计这将影响到南欧和中欧和东欧(CEE)市场，这些市场对跨境资本的依赖程度更高，相对于西欧而言更为严重。”

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