巴拉玛打轻轨的建设可能会驱使房东降低租金以保留住户

沿Parramatta轻轨线教堂街段的零售业主可能会被迫削减租金，以在建筑开始时保留其财产。

虽然早期的工程已于10月在未来的山茶花Parramatta轻轨仓库开始，但州政府已承诺，至少要到2020年才能在教堂街沿郊区的“饮食街”地带进行建设。

但是，在目睹了轻轨项目对悉尼中央商务区乔治街业务的巨大影响之后，小型零售商和房东已经在争先恐后地计划如何应对这种破坏。

“目前的担忧是业务中断;没有分配给企业的补偿金，因此，这意味着在此期间业主收取的潜在租金折衷，以确保或保留其租户。”新南威尔士州西部悉尼副董事约瑟夫·阿萨夫(Joseph Assaf)告诉商业地产。

工程的中断不仅会影响新租户讨论未来租约，而且还会影响现有租户就协议扩展条款进行谈判。

阿萨夫先生说：“许多租户会挺身而出，要求他们提供补偿或对价或减租以适应(他们的业务)，因为显然他们的业务将受到影响……比如说达到40%，”

“否则，房主可能有一个闲置时间，一个没有收入的空置财产。”

预计“吃街”餐馆是受影响最大的企业，尤其是因为计划在轻轨建设期间拆除户外座位。

“他们绝对在意;我认为，乔治街(悉尼中央商务区)相对于帕拉马塔(Parramatta)的优势是，该市(租户)是大型组织，而教堂街上有很多妈妈和小爸爸的小企业，它们确实会受到影响这样，”阿萨夫先生说。

但雷·怀特商业数据显示，到目前为止，不确定性尚未抑制租金增长，在过去的12个月中，沿着教堂街走廊的人脸总租金微升了3.54%。

该机构的研究主管范妮莎·拉德(Vanessa Rader)补充说，由于CBD的破坏将引起新租户的担忧，因此短期内租金增长将“稳定”。

郊区的零售物业销售量从2017年的9000万澳元下降到2018年1月至2018年9月的1658万澳元。

这个数字主要由3月份以1400万澳元的价格出售了位于教堂街264-270号的Westpac银行大楼，收益率为4.4%。

业主预见到发展的兴趣

Assaf先生将销售的大幅下滑归因于Parramatta的“非常非常紧持”的零售房地产市场，这归因于人们认为郊区将出现发展热潮。

“许多业主认为他们的财产可能成为未来的开发场所，因为它与开发如此接近。结果，所有者希望在开发者敲门的情况下保持选择权。他说，并指出首批电车将在五年内运行。

“他们现在没有紧迫的出售意愿，因为每个人都具有帕拉马塔广场和轻轨开发完成后最终价格的预测价值。”

阿萨夫表示，虽然许多物业无法单独开发，但要建造可行的房子需要更大的地段，但开发商仍在为“发展潜力”付出高昂的代价，并补充说，小型场地的合并尚未发生。

Ray White Commercial数据显示，收益率已经从2015年宣布巴拉玛打轻轨计划时的5%以上收紧至2018年9月的3.6%。

同时，Parramatta零售物业的平均资本价值为每平方米7516美元。

发展潜力也影响了与租户的谈判，许多房东将拆除条款(如果他们决定拆除建筑物，则可以取消租赁)纳入了协议。

“这就是为什么，在我的专业意见中，帕拉马塔的租户质量不是最好的，因为没有大型特许经营组织愿意只为保证五年或七年的装修而投入100万或200万美元租约，并在以后的任何(更长)期间都带有问号。”阿萨夫先生

尽管这些大型组织通常希望租期为10年，租期为5年，但业主可能会同意这一点，但只能在“因为他们最终希望最大程度地利用自己的财产，而这将在开发中他说。

“ Parramatta的未来增长尚未发生;尽管有很多活动，但我认为这还没有发生，最好的事情还在后头。”

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