为什么大湾区城市更新被视作万亿级市场规模的投资热点区域

观点地产网大湾区城市更新被视作万亿级市场规模的投资热点区域，其中深圳城市更新尤甚，背后的金融机构及房企来来往往。

最新披露入局的企业是北京国企——北大资源。

12月2日，卓越城市更新集团与北大资源举行合作签约仪式，据此北大资源将委托卓越方面统一申报“深圳大通工业城城市更新项目”。

作为外来企业，北大资源过往几乎没有披露过项目布局，上述合作所涉及项目，也被北大资源定义为“在粤港澳大湾区一线城市落地实施的首个城市更新项目”，并且是“创新存量资产盘活方式的重大实践”。

市场人士指，这实际上算是该公司在深圳首个项目。

关于大通工业城旧改的资料甚少，相关新闻稿显示，项目总占地6万余平方米，位于深圳光明科学城核心区域。

光明行政区于2018年9月成立，是深圳最年轻的行政区。其中光明科学城规划面积99平方公里，主要聚焦重大科技基础设施、前沿交叉研究平台、高水平大学、创新人才与团队、成果转化中心和新兴未来产业集群。近年来，开发商扎堆该区域，今年11月23日，金茂、电建等外地房企都通过招拍挂实现项目布局。

北大资源或许并非通过收并购等方式涉足光明区，合一城市更新集团董事总经理罗宇对观点地产新媒体表示，大通工业城项目是北大资源自有的厂房，符合城市更新条件，因此提出改造计划。

“北大”往事

模糊的线索显示，大通工业城与过往“北大系”一笔交易存在关联的可能性。

据观点地产新媒体查询，2003年6月至7月，深圳大通实业股份有限公司向工商银行借款7000万元，此后未能及时偿还，担保的方正控股代偿还5500万元。2004年7月，方正控股将向深大通追索的权利转让予方正信息，方正信息据此向河南市中院起诉。

至2007年1月，深大通接到拍卖通知书，旗下包括深圳侨城东街6套房产、宝安公明镇大通工业城土地使用权、宝安公明镇长春花园8套房产以及华侨城东部工业区东E-4栋租赁权经营权，都被公开拍卖。其中，大通工业城的土地使用权(不含9号厂房)共5.78万平方米，拍卖所得4715.13万元，竞得方不详。

2008年7月4日，深大通签署和解协议，将大通工业城9号厂房所有权及土地使用权，转移过户给方正信息指定的上海高科房地产有限公司名下。最新工商信息显示，上海高科房地产是北大方正投资有限公司全资子公司。

目前尚未有证据表明，北大资源最新推进的大通工业城旧改，正是12年前深大通过户的9号厂房。无论如何，只要成功转化旧改，该公司便能实现在深圳这一大湾区核心城市插旗的目的。

而卓越城市更新集团，则是北大资源为大通工业城旧改引入的改造力量。资料显示，卓越于2000年涉足旧改，2013年成立全国第一家城市更新集团，目前在深圳储备的旧改项目大约20个。

除了长期参与旧改，地缘因素或许是促成北大资源、卓越走到一起的原因。

在大通工业城项目所在的楼村，卓越正推进楼村第一工业区城市更新单元项目(卓越·光明中心)，用地面积达52.16万平方米。两个项目同步推进，更利于统筹发展。

接近此次合作的人士对观点地产新媒体称，大通工业城项目委托卓越进行统一申报，相关工作或在明年初实质推进。

旧改艰难

正常而言，项目改造需要分别经历计划立项，专项规划审批，确定实施主体，以及用地手续办理等环节。其中立项需要项目一层一层上报“旧改申请”，通过后才纳入城市更新的计划公告里;通过专规后，以住宅项目为例，需要95%业主同意搬迁安置补偿才能够实行拆迁。有数据显示，一个旧改平均周期(含开发)是6-8年。

这说明开发商要收获土地升值红利并不容易，第一太平戴维斯深圳副董事长及深圳代理部主管吴睿认为，旧改这个领域专业门槛非常高，尤其是外来企业，在专业层面多少面临着挑战。

他表示，包括北大资源在内很多外来企业都想进入深圳，签的旧改项目大多处于中前期，投入金额不多，披露也较少。以近期为例，列入城市更新计划的项目，申报主体涉及新力、远洋、珠江投资等。

一位市场人士也对观点地产新媒体表示，旧改都是找专业方代办为佳，工改立项也有相应要求，包括配合规划方案和落实公共利益服务，贡献基础设施等。

至于大通工业城项目后期的开发工作，接受采访的不少人士都认为，这也将由卓越接管。

在披露大通工业城项目后，北大资源目前在大湾区的项目将增加至大约4个，并且实现首次布局大湾区的一线城市。但相比起在全国布局的近40个开发项目，大湾区占比仍旧较低。

北大资源进入大湾区城市已较长时间，2013年该公司斥资9.57亿元首次进入佛山市场，并刷新三水年内总价最高地块;2014年以13.7亿元首进广州，成功落子广钢新城。

2016年8月，北大资源以3.1亿元竞得东莞樟木头地块，楼面价13298元/平方米刷新全市纪录;一个月后，再以34.3亿元、楼面价25264元/平方米竞得东莞黄江镇地块，刷新全市总价、单价纪录。

截至2020年6月底，北大资源在大湾区拥有的项目包括佛山博雅滨江，东莞博雅公馆1898、颐和翡翠花园(公园1898)，规划建筑面积133万平方米。其中博雅公馆1898即樟木头地块，目前均价约26937元/平方米;颐和翡翠花园(黄江地块)则还未开盘。

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