未来在深圳申请房地产抵押贷款时 贷款金额会有所减少

根据楼盘名称、房产面积等信息，银行的客户经理可以直接算出用这套房子做抵押可以贷到多少钱，不过贷款额度较之以前会明显减少。深圳二手房交易参考价格机制建立后，向银行申请经营性贷款往往面临的就是这种情况。

据报道，中国银行深圳分行、上海银行深圳分行已开始以官方指导价为参考，对经营性贷款抵押的房产进行定价，贷款金额为官方指导价的70%。对于这一最新变化，中国银行深圳分行尚未正式确认。

“我们估计很快就会调整。大家都在看大行，我们大概率也会跟大行走。”深圳某股份制银行的一位人士表示，虽然很多银行已经明确表示按揭贷款参考二手房官方指导价，但不清楚经营性贷款是否执行同样的政策，也没有实施细则，但在国有大银行确认后，可能会有更多银行跟进。

由于二手房官方指导价低于实际市场价和评估价，未来在深圳申请房地产抵押贷款时，贷款金额会有所减少，可能对一些小微企业融资有一定影响。

部分大银行已执行经营贷指导价

“如果想做，只能按照指导价做，不能按照之前的规则做。”根据中国银行深圳分行的信贷工作人员称，虽然没有抵押房产估价细则，但银行已经按照二手房交易参考价格机制放款，额度为抵押房产官方指导价的70%。

据近期媒体报道，中国银行深圳分行已发布通知，包括二手房抵押贷款、房地产抵押贷款等住房相关贷款，额度按政府发布的二手房参考价执行。不过这一消息还没得到中行深圳分行的正式回复。

除了中国银行深圳分行，一些银行的经营性贷款也参照官方指导价对抵押房产进行了估值，包括上海银行。

“能借多少，看抵押房子的定价。在手机上查楼盘的单价，再结合房子面积，算算能借多少钱。”据上海银行深圳分行的一位人士介绍，该行的经营性贷款金额也是按照二手房地产官方指导价评估的，然后贷款金额是预估值的70%。

按照二手房指导价给抵押房产定价，并不是银行的主流做法。另一家大银行深圳分行称，该行已将官方指导价作为二手房抵押贷款的重要参考，但由于监管政策不明确，没有实施细则，房地产抵押业务贷款和企业贷款尚未调整。另一家大银行深圳分行没有说明经营性贷款政策是否有调整。

北方某股份制银行的一位信贷人士表示，由于政策不明确，银行的经营贷款门槛有所提高，但仍在正常进行。不同业务区别对待，对于企业股权刚刚转让、运营不能支持贷款等情况的经营贷目前不能办理。

除了几个大行，更多的银行仍在观望。二手房交易参考价格机制建立后，由于政策不明确，缺乏实施细则，许多银行对贷款业务持观望态度。一家中小银行的人士透露，由于上述原因，该行的经营性贷款仍在接单，但没有放贷。华南某股份银行深圳分行的一位人士表示，随着二手房按揭贷款政策的调整，经营贷是否以及如何跟进，银行内部还在讨论中，尚未形成最终结果。

银行业内部人士预计，股份制银行和城市商业银行等中小银行正等着看大型国有银行的应对举措。由于中行开始使用二手房官方指导价作为抵押房产估值和贷款金额确定的依据，未来可能会有更多银行跟进。

“大家都在看大行，我们大概率也会跟着走。只要大行有了确定的操作办法，我们就跟进。”某股份制银行深圳分行行长表示，在经营贷和小微企业贷款领域，国有大银行是主力，大银行确定后，中小银行会跟进调整。

二手房相关环节都受影响

无论是房屋交易还是抵押贷款，房屋估价和定价都是关键环节。官方指导价确立后，定价机制开始向二手房交易、评估、按揭贷款、抵押类对公贷款等有与二手房相关的各个环节传递。

“房地产抵押贷款如果和二手房抵押贷款一样，直接按照官方指导价定价就可以了。”上述股份制银行分行行长表示，银行在发放房地产抵押贷款时，必须委托评估公司进行评估，最终以评估价格的70%发放贷款。如果以二手房官方指导价作为抵押定价的依据，则不需要评估这一程序了。

中国光大银行深圳分行2月20日内部通报，以官方公布的二手房交易价格作为房贷参考。随后，四大行深圳分行二手房按揭也都实行了指导价按揭。

在股份制银行中，平安银行深圳分行也于2月27日宣布，以深圳住宅小区二手房交易参考价格作为办理二手房按揭贷款的认定标准。也就是说，与四大银行不同，银行不仅把二手房交易的参考价格作为参考标准，也作为认定标准。

据业内人士透露，在贷款环节，除了购房者实际承担的首付比例提高之外，经营贷、房产抵押类对公贷款同样也收到了一定程度的影响。

某城市商业银行一位中高层人士表示，虽然评估价格低于实际市场价格，但仍高于新发布的指导价。未来深圳房地产抵押贷款申请量将大幅减少，需要融资的一些实际经营的小微企业和中小企业可能也会受到一定影响。

某城市商业银行人士此前表示，个人住房抵押贷款上限已由一年前的1000万元调整至800万元至1000万元，审批和贷款发放条件严格。只有大银行有1000万元以上的经营性贷款额度，利率略松。而从一家大中型银行信贷人员处了解到，目前该行单笔经营性贷款额度上限一般为700万元。

“主要是对小微企业的影响，对大中型企业的影响不会太大。”上述股份制银行分行行长表示，一方面，大中型企业融资渠道多元化，房地产抵押贷款不是主要融资来源;另一方面，在实际操作上，大中型企业很少使用资金进行炒房。

小微企业的融资可能会受到影响

“如果抵押房产直接参照二手房指导价，小微企业下一段时间可能难以融资。”上述城市商业银行人士表示，二手房指导价不仅低于市场价格，还低于评估价格，这将导致个人住房抵押贷款的经营贷款额下降。

据银行家介绍，抵押个人住房的评估价格通常为市场价格的70%，最高为80%，然后以此为基础按80%放贷，最终贷款相当于房产价值的60%左右。他说比如，一套市场价格1000万的房产，可以从银行获得600万的贷款。参照官方指导价作为评估价格，贷款金额可能只有500万元。

“为了防止有实际经营的小微企业被‘错杀’，到时候出台针对性措施也说不定，避免对实体经济造成不利影响。”上述股份制银行分行行长表示，个人住房抵押贷款实施细则出台后，银行也会在市场需求和自身业务发展之间做出平衡。

上述北股银行的信贷来源也表示，该行对于经营状况良好、信用记录良好、真实贷款可操作的抵押业务贷款仍采取倾斜政策，可按市场评估价的70%发放贷款。

上述大银行的信贷人员说，虽然银行的最高贷款额度为700万元，但对资质好、经营条件与贷款额度和用途相匹配的企业的贷款额度也可放宽至700万元以上，最高可达1000万元。

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