上海办公楼市场正在经历转型蜕变

上海办公楼市场历经多年发展，截至2020年底规模已达1,400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已改变上海办公楼市场的固有格局。

仲量联行最新的《踵事增华，相得益彰·全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告，根据上海的行政规划和街区路网，产业集群、商业氛围、基建设施评价体系的三个维度指标量化并赋值于地图，运用地理信息的算法，聚类分析并得出上海各精细化区域的办公楼市场集群能级，打破了现有的"中央商务区 "和 "非中央商务区"的边线界定。报告根据上海多中心发展的特色，将原有的板块界定再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类，以更合理有效地反映上海办公楼市场各板块的变迁。

报告指出，对于城市办公楼市场的发展和成熟而言，集群效应具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自于以下三个方面：产业集聚、商业氛围和基建设施。

产业集聚：产业导向形成聚集效应，总部经济推动产业规模化发展

产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集要素。在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体业企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商务区占比达21%。

在“双循环”格局下，上海作为长三角一体化发展的核心引擎，将进一步发挥龙头带动作用，促进国内国际双循环。大批跨国公司亚太及区总部、分支机构或研发中心搬迁至上海，带动区域经济发展。在跨国公司总部进入上海的同时，内资企业则在上海找到了走向全国和国际市场的跳板。

上海的新兴商务区承载了总部办公需求。在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块，自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到成本敏感型租户的青睐。

商业氛围：商圈提档升级，赋能办公楼市场

除高度聚集的办公楼外，完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围，商场辐射范围扩大和商圈能级提升，继而助力板块内更多经济活动聚集，产生凝聚效力。报告指出，带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段提档，升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。仲量联行数据显示，2016-2020年间，上海办公楼市场综合体项目与纯办公项目的租金价差逐渐扩大。

商业氛围对上海办公楼板块格局的影响主要分为两个方面，即核心商圈内城市更新推动板块升级，和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。在中央商务区内，零售项目的存量改造是整体市场中的仅次于新增供应的供应来源，办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级，通过助力板块协同效应增加租户黏性，并加强板块的综合竞争力。上海的非中央商务区集中了大部分零售物业市场的新增供应，新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围，不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业的价值，从而吸引优质企业入驻。

基建设施：公共交通提速发展，增强新兴板块联动性

交通便捷性和通达性是企业选址考量的重要因素，基建设施的完善对办公楼细分板块的发展具有显著的推动作用。上海是全球地铁网络最长的城市。便捷的交通助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间。随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，同时，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。

仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“上海办公楼市场正在经历转型蜕变，上海多中心的发展模式，带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起，逐渐转型成为功能齐全的商务区域，同时中央商务区的板块已形成产业规模效应，通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。随着各区域产业导向逐渐显现经济效益，城市基础建设日益延伸完善，上海办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。”

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