北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段

近年来，各地长租公寓问题频发，引起了社会广泛关注。为保障中低收入人群能够住有所居，规范住房租赁市场秩序已势在必行。2月1日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险，切实维护住房租赁消费合法权益。

从《通知》实施细则可以明显看出，其主要针对的是通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”，这也是导致部分长租公寓企业爆雷的“罪魁祸首”。记者调查发现，部分企业以所谓“互联网思维”在租赁市场跑马圈地，通过烧钱、冲量、包装上市等方式套利，经营模式风险高。其长期依赖股权融资维持经营，甚至利用银行分期贷款变相融资，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，在过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，导致房主房客两端受损。

在新规中，限制企业“资金池”是核心内容。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，北京市反对长租市场以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，将坚决叫停，主动引爆。新规限制住房租赁企业预收租金数额，明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。

北京市还将严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。为防止形成押金“小资金池”，北京将建立押金托管制度，要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，在收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的难题。北京市的新规为此开出5个“药方”，从加强租赁合同管理、规范收房合同和租房合同备案、细化装修规定、明确押金退还以及建立住房租赁纠纷调解机制等方面，为广大群众提供更加便捷、高效的矛盾纠纷化解渠道。其中，押金纠纷是最为常见的租赁纠纷，对此《通知》明确规定住房租赁企业应在合同终止2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，协会将在1个工作日内将押金及同期存款利息退还承租人。

对此，北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，政府部门此次对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来发展具有重要意义。

记者注意到，在规范企业经营活动之外，北京市大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变，新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向作出明确表态。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，此次北京出台的新规提出了一系列非常有针对性的监管措施，为长租公寓行业发展指明了方向，这与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应、大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还会坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，并给予相应政策支持。

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