银行应如何应对开发商售卖抵押房产的风险

本报记者 慈玉鹏 张荣旺 北京报道

福建省高级人民法院近日公示一则二审民事判决书显示，福建海峡银行福州东街支行(以下简称“海峡银行东街支行”)在追债过程中申请执行某担保房产，抵押方为福建宜发集团有限公司(以下简称“宜发集团”)。

针对法院执行房产，购房人张某已向宜发集团支付购买款，对执行提出异议后起诉，该纠纷历经二审，法院二审判决认定一审停止对案涉房产执行，解除查封正确。

业内人士告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，抵押给银行的房产不能买卖，但过去不少开发商违规出售，甚至抵押给承包商，导致银行执行存在困难，现在该类情况有所减少。当然，也存在银行与开发商商议处理的情况，即出卖抵押房产后解押偿还欠款，但亦存风险。针对抵押房产被出售的情况，最好的防控方式是做好贷后管理，定期排查。

抵押房产执行引纠纷

福建省福州市中级人民法院一审认定，2014年9月22日，海峡银行东街支行与福建美利达贸易有限公司(以下简称“美利达公司”)签订《额度授信合同》，约定同意向美利达公司提供贷款额度及银行承兑汇票承兑额度共计2600万元的授信。

同日，宜发集团等方与海峡银行东街支行签订《最高额抵押合同》，约定以宜发集团等方名下的位于鼓楼区店面等多单元房产及车位为上述合同、协议和其他书面文件项下债务提供抵押担保，所担保的最高债权额为3120万元，并于2014年10月14日办理抵押登记，取得相关《房屋他项权证》。天眼查显示，宜发集团近些年被多家银行起诉。

海峡银行东街支行于2014年10月21日向美利达公司发放贷款2600万元。但美利达公司2015年3、4、5月连续三个月出现逾期还息，违反双方合同约定。法院一审判定美利达公司偿还借款本金2600万元及相关利息。经涉案人上诉，法院二审改判美利达公司应偿还资金为2600万元及相关利息，但扣除已偿还281.11万元。

上述二审判决生效后，海峡银行东街支行向法院申请执行。执行过程中，张某提出书面异议，请求裁定中止对讼争房屋的执行并解除查封。异议请求被驳回后，张某提起诉讼。

张某与海峡银行东街支行纠纷历经二审，福建省高级人民法院认定，海峡银行东街支行对执行标的依法享有担保物权。张某在诉讼中表示，2006年7月21日，宜发集团向张某交付讼争房屋，之后张某出资30余万元对讼争房屋进行装修并办理了有线电视等开户手续，装修完成后，张某及其家人四代同堂已在讼争房屋内居住十余年。

判决书显示，张某方面表示在2006年至2014年期间曾多次到宜发集团提出要求办理讼争房屋的总登和办理房屋所有权证等手续。张某向宜发集团支付的购房款已全部汇入海峡银行东街支行，海峡银行东街支行作为“锦绣温泉”商品房建设项目的资金监管方应当知道张某向宜发集团购房的事实。海峡银行东街支行的信贷员在办理抵押贷、核实抵押物的所有权及占有、使用情况时，也应当知道房屋的占有、使用情况。

记者就上述情况与福建海峡银行方面确认，但截至发稿对方并未回复。

风险应对

法院二审认定，据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，在权利发生冲突时，抵押权的行使不能对抗消费者的上述权利。一审法院查封案涉房产的时间为2015年9月10日。张某在此之前，于2006年7月17日与宜发集团签订《商品房买卖协议》，约定买受案涉房产，合法有效。

法院认定，张某名下并无其他用于居住的房屋;张某已于2006年7月17日全额支付购房款合计33.48万元整，宜发集团于2006年7月31日开具了福建省福州市商品房销售(预收款)统一票据，并于2014年3月25日出具《购房情况确认/说明书》，确认于2006年7月31日将案涉房屋卖断给张某。法院二审认定判决停止对案涉房产的执行，并解除查封正确。

共有多少涉案抵押房产无法查封执行?逾期债务如何处理?对此，福建海峡银行方面截至发稿并未回复。

某国有建筑企业项目经理告诉记者：“目前在北京区域，在建工程抵押的不多见，因为理论上讲，房产抵押就不能买卖，银行也并不认可在建工程，相对更偏好成品房，正常情况下，开发商取得预售许可证后可对房产售卖，但要在银行解押，现在房产买卖情况都会在建委备案，较透明，但也不排除开发商私下卖房的情况。”

某房地产企业高管告诉记者：“抵押给银行的房产解除抵押手续才可进行买卖，否则违法，叫‘一房多售’。”

某国有银行对公部门相关人士告诉记者：“抵押给银行的房产不能买卖，但有两种情况，一是开发公司私下预售房产，没有网签和房本，给消费者的一般是三联单。二是开发商与银行协商，举个例子，开发商共有1500套房子，为保证资金流会与银行协商卖一套房产解押一套，同时偿还银行部分款项，比如还总房款的30%、50%或70%。这种情况下，只要消费者有购买意向并汇款，银行就配合解押。”

上述房地产高管告诉记者：“开发商有时会与银行商量，将房子卖了还款，银行在交易过程中及时把抵押手续抽出来，实际是打擦边球。这种情况下，也存在开发商卖了房子不履约的情况。”

某城商行人士告诉记者：“还存在一种情况是，开发商与银行人士、政府相关部门人士串通，形成个人利益链，将抵押房产进行买卖。”

上述对公部门相关人士表示：“据了解，过去这种情况非常多见，开发商拿地后，就转手卖给了第三方，或将在建工程抵押给施工企业、银行。抵押给施工企业后，施工企业又卖给个人，这种情况对于银行来说很棘手。有时候，承包商会在没有手续的情况下就强住进去，即便法院判银行赢也很难执行。目前监管趋严，一方多卖的情况变少了。”

银行应如何应对开发商售卖抵押房产的风险?上述国有银行对公部门相关人士表示：“如果已经形成风险就不好处理了，之前主要是做好房产抵押管控和贷后管理。”上述城商行人士告诉记者：“做好贷后管理是重点，正常情况下，银行每个月都会进行信贷回访，及时做好贷后管理工作，可一定程度上规避此类风险。”

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