纽约州立法机关准备通过房地产债务融资新税

纽约州立法机关似乎已将一项仅针对纽约市的涉及“夹层债务和优先股投资”[1]的商业房地产交易债务融资的新税法作为法律，作为2021-2022预算的一部分。

尽管类似的法案以前曾失败过，但当前的法案似乎有可能成为法律。拟议的法律在参议院法案S2509B Pt中均得到体现。SS和州议会法案A03009B Pt。VV要求对夹层债务和优先股投资进行记录，并以与抵押贷款相同的方式征税。但是，该法案的案文仍有许多重要的问题需要解释，其中包括：该法案是否适用于房地产领域以外的债务和投资;以及对优先股投资是否有实际影响;以及是否会追溯应用。

该法案还面临各种潜在的法律挑战，概述如下。

对用于为纽约市房地产融资的“夹层债务或优先股投资”征收2.8%的税

根据该法案，在纽约市抵押财产供资的贷款人[2]还必须记录“与抵押文件所依据的不动产有关的任何夹层债务或优先股投资”。[3] 就像记录抵押一样，夹层债务或优先股的记录也将与税收相关联。该税的税率和税率与“在抵押工具融资报表的记录中”的税率相同，并以相同的方式征收。[4] 目前，纽约市商业物业的抵押记录税为主要债务的2.8%。因此，来自利息为夹层债务或优先股形式的贷方的借款人也将不得不为这些工具所筹集的债务额额外支付2.8%的税。从这些新税收中收取的所有收入都将汇给“纽约市房屋管理局”。[5]

如果持有夹层债务或优先股的贷方未能根据新法律记录债务或股本，或未能支付相关税款，则其将失去《统一商法典》第9条规定的任何“其他补救方法”。[6] 根据UCC采取的补救措施是在发生违约时以法人实体的股权担保的债务拥有人取消此类股权抵押品的通常途径。

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