佛罗里达州东南部住房市场的前进方向

佛罗里达州东南部是感染的热点地区，目前正遭受极大的经济损失。迈阿密-戴德县，布劳沃德县和棕榈滩县的“三县”地区目前在整个佛罗里达州的所有Covid-19病例中占近60%。即使根据该州28%的人口比例进行调整，这也是一个惊人的统计数字。州内这种高度集中的主要原因是来自纽约的人潮涌入，近几周来，纽约州的一直肆虐。在这三个佛罗里达州的所有三个国际机场中，往返纽约的航空旅行量很高。

由于该地区对旅游业，国际贸易，航运，邮轮业和娱乐相关业务的依赖，因此对佛罗里达州的经济影响严重。旅馆业务本身已经遭受了毁灭性的打击，这些业务的损失在整个当地经济中回荡。旅馆业每失去十个工作机会，就会导致其他部门再增加六个工作机会。这种连锁效应使该地区在短期内特别容易受到房地产市场疲软的影响。

在这种情况下，RCLCO认为该市场将在这场经济和健康危机解决后得到特别强劲的复苏。对一系列商品，服务和住房的需求激增可能会比整个国家更快。

佛罗里达州这一地区还以其活跃的成人社区而闻名，面向55岁以上的人群销售。这个群体不太担心抵押贷款(该地区许多活跃的成年购买者都是现金购买者)，但是其中一些人只是在股市崩盘并延迟购买佛罗里达州房屋时看到了他们的储备金缩水。在这个利基市场中，结果是多种多样的。在RCLCO的研究中，我们发现在这个经济体中，一些活跃的成人社区比其他社区挣扎得多。位于总体规划社区(以及属于总体规划社区)中的以退休人员为导向的社区似乎比不属于较大规划社区的细分社区的承受力要好。我们的分析表明，就像金融市场一样，住房存在着“逃离安全”的趋势。

关于不同退休人员群体的购房意愿差异的另一种解释是，他们的股票敞口差异很大。近年来，有些人变现了现金，有些人在过去几年中逐渐调整了投资组合以减少风险敞口，而且它们并没有受到股票价值下跌的直接影响。其他人则具有曝光度，但有一个让步的理念，期望在相对不久的将来某个时候反弹。还有一些人非常容易受到股票的冲击，失去了积nest的资金，觉得自己不得不推迟退休，或者至少推迟一段时间在佛罗里达购买养老院。

公寓开发商如何应对

南佛罗里达州的租赁开发商和业主报告说，4月份的租金收入约为90%，比某些人担心的要好，但5月份的租金收入预计会更低。

对于公寓开发商而言，一线希望是，较新的建筑物将获得更大的优势，并且与旧建筑物相比将获得更大的租金收益。目前处于早期计划阶段的公寓楼有机会安装更好的HVAC和其他健康建筑功能。在Covid危机过去很久之后，对人们观念和恐惧的影响将持续存在，他们将更喜欢能减轻恐惧感的建筑物。认为：非接触式技术，改进的空调系统，优越的通风和空气流通以及减少居民之间疾病传播的措施。通过这些升级，在Covid之后建造的公寓楼将比“ 2019楼”或更旧的公寓具有竞争优势。

Ram Real Estate首席执行官Casey Cummings表示：“我们在新建筑中纳入了智能家居技术，这将使我们的维护团队能够监视HVAC性能之类的事物并响应问题，而与居民之间的互动很少。”

卡明斯补充说：“我们还在重新考虑一些设计功能，例如增加户外聚会空间并创造更多的在家工作的机会。”

单户租金的需求也将增加。这将吸引那些希望在郊区生活的租房者(千禧一代现在开始生孩子，对院子，操场和好学区的需求增加)，想要家庭办公室的人(可能会越来越受欢迎)，以及那些由于健康原因将被吸引到较不密集的生活环境中的人(单身家庭比高层公寓更容易与社会隔离)。在包括南佛罗里达在内的佛罗里达州的各个地方，已经计划有更多的单户出租房屋，但这可能会在未来几年刺激更多房屋。

即将反弹：两种需求上升

几乎没有人相信“ V”形周期理论，包括我们自己在内，但仍然有一个论点是被压抑的需求存在，并且将在某个时候支出激增中体现出来。而且，在今天的情况下，实际上有两种被压抑的需求。在传统意义上，被压抑的需求是具有比喻性的，而现在也有了字面的需求。人们在自己的家中感到被压抑了(词源：“用笔约束”)，渴望只是去咖啡店或餐馆，为孩子们试穿新鞋，或完成延期的牙齿检查， UPS。度假的需要在他们心中沸腾了。取消限制后，即使部分解除限制，某些类型的消费者支出也可能会激增。可以肯定的是，仍然会有逆风，而向上的攀爬将与我们刚刚掉下的悬崖的陡峭度不符，但是，这种支出激增肯定会导致就业增长率以百分比快速增长。收入的增长(以及股市可能的反弹)将刺激房地产市场的复苏。

住房市场最终将取决于长期的人口趋势，这将推动对以年龄为目标的社区，混合年龄的社区和多代住房的大量需求。单户住宅也将有强劲的增长，包括那些将要考虑租房者的房屋。而且，从长远来看，对城市和郊区所有类型的出租公寓的需求可能会继续强劲增长。RCLCO的研究表明，机会投资者会发现南佛罗里达州是未来几个月要考虑的主要地区。

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