2020年全年广州商办市场表现出先抑后扬的态势

2020年全年，广州商办市场表现出先抑后扬的态势，市场租赁活动在下半年显著复苏。写字楼市场，单季租金跌幅持续收窄。珠江新城在下半年录得出租率持续提升。零售物业市场，汽车展厅和彩妆集合店等业态积极拓展以及新开业的商场录得较高的开业率，均提振了市场的信心。此外，在仓储物流市场中，伴随着出口额的增加、新经济的发展和网上购物节的刺激，年末涌现来自制造业和社区电商的新需求，仓储面积在年末加速去化。最后，大宗交易市场方面，工业物业成为2020年成交亮点，写字楼和商场等传统物业类型成交占比下滑。

优质写字楼市场：珠江新城租赁活跃，带动全市去化量提升

广州优质写字楼市场全年新增供应36万平方米，为近四年以来的供应新高。国内疫情得到有力控制使得整体写字楼需求在下半年明显回暖，退租情况亦逐步好转。全年净吸纳量录得4.5万平方米。年末全市空置率录得9.0%，较2019年末上升3.6个百分点。其中，珠江新城空置率为7.0%，低于全市平均水平。

市场成交方面，节约租赁成本成为租户上半年的主要房地产策略。但下半年开始，在业主推出较多租赁优惠的推动下，扩张和升级需求有所增加，租户抓住谈判窗口期搬迁至更新的写字楼或者更核心的商务区。珠江新城在租金下调后对此类租户的吸引力显著增强。在扩张和搬迁的企业中，TMT的占比最高，达到32%，金融业占比27%，房地产建筑占比13%，以律师事务所为代表的专业服务业占比约6%。租金方面，四季度广州优质写字楼租金跌幅明显收窄，全年下降2.7%，在一线城市中降幅最小。

世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部负责人程志文表示：“展望2021年，广州预计将有约100万平方米的新增供应入市，其中超过六成位于琶洲，使得该区域将面临短期去化和租金下调压力。此外，琶洲充裕的供应也将吸引部分越秀和天河体育中心区域老旧写字楼内的租客搬迁和升级，改善办公环境，获得更长的免租期和其他更有竞争力的租赁条款。

珠江新城空置面积被逐步回填，且2020年末涌现了不少金融机构对珠江新城写字楼的大宗购买或租赁需求，该商务区金融中心的地位进一步增强，对金融业及其他高端服务业都有较强的吸引力。因此，珠江新城在2021年的租金表现将优于其他区域。”

优质零售物业市场：新商圈崛起，传统商圈积极求变

2020年全年，广州共录得三个新项目开业，新增约41万平方米的零售面积，开业率均超过七成。随着广州城市商业活动逐步恢复，下半年零售市场客流基本恢复至疫情前水平。但不同的商圈及不同的商场间恢复程度存在差异。奢侈品和化妆品购买需求回流和品牌首店的持续入驻助力天河路商圈快速复苏，而知名运营商管理下的商场也表现出更强的韧性。

从业态需求来看，服饰类占比降低，而餐饮和美妆业态的比重则显著上升。服饰类在样本商场所有新租案例中的占比仅为17%，较2019年减少12个百分点;而餐饮和美妆业态的比重则分别为37%和10%，分别同比上升10个百分点和5个百分点。

受上半年部分品牌退租的影响，市场年末空置率同比上升2.1个百分点至8.5%。首层购物中心租金下调5.2%至年末的每天每平方米28.1元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军表示：“2021年广州将迎来供应高峰，预计将有8个项目，总计约72万平方米的优质购物中心开业，短期内整体空置率将有所上升。

展望2021年，有以下三个趋势值得关注。首先，广州区域型商圈逐步壮大，其中番禺万博商圈的辐射能力将在2021年显著提升。随着万博商务区新开业的继续加码，加之途经此处并连通珠江新城的高速地铁18号线也将开通，改善万博通达性的同时，也将吸引通勤珠江新城的番禺居民在此中转，万博将成为番禺重要的交通枢纽之一，利好该区域内的零售物业。其次，市区商业的调整成果将在2021年有所显现。通过租户调整、硬件升级和场景优化，旧商场将会迎来焕然一新的内外形象，以及带来更多新品牌。同时，越秀和荔湾传统商圈的部分商场还将调整定位，主打社区商业，体验类业态的比重将有所上升。最后，汽车展厅的强劲需求仍将延续到2021年，值得关注的是，传统车企新能源车品牌的布点将较以往加快，并且选址的方向同样是大型商业体的主力位置。”

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