一线楼市有着比其他楼市更强的周期特性

笔者之前说过，一线城市楼市只是在做“俯卧撑”，没有“不行了”一说。但也正因如此，使得一线楼市有着比其他楼市更强的周期特性。

2020年，因深圳早早出手调控，没念“紧箍咒”的北上广三个一线城市其楼市都走出了4年以来最好行情。不过，物极必反、盛极必衰，火热的行情无形之中也在加大着当地出手调控的压力。

北京楼市前两天已说过，这次重点谈谈上海和广州。

日前，克而瑞发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高;

2020年上海“千人摇”项目高达27个，而2019年仅有1个;新开盘项目平均认筹率165.57%，更是2019年的近3倍。

二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，也创近4年来新高。

可以说，2020年上海楼市无论一二手房都是炽手可热，也是压抑几年后的一次大释放。

当然，广州楼市也是不遑多让!

克而瑞数据显示，2020年广州一手房成交套数和成交面积同比增长双双超过25%。一手新房成交100442套，同比大增26.9%;成交面积成交1090.9万㎡，同比大增27.1%。创此轮调控以来新高。

另据中原数据显示，2020年广州市二手市场成交宗数为131009套，同比大增21.9%， 一举扭转前几年的颓势。

若把时间刻度调到“月”，便会发现上海楼市和广州楼市还有一个共同之处，即都是从下半年开始热，且越来越热，形成“翘尾行情”。

一手房方面，7-12月，上海楼市月度平均认筹率分别为153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%、261.57%，可以明显看出市场在急剧升温，到12月份上海已经烧到沸腾了。

二手房也是毫不逊色，12月份，上海二手住宅成交套数约为3.9万套，较于11月环比增长20.3%，同比增长96.2%。1

再看广州，12月份，广州一手房成交量达到16434套，一举刷新了2016年3月份成交量，创单月成交套数历史最高纪录。纪录果然是用来刷的。

二手房方面，在8月创出年内最高纪录后，九十月份有所回落，但到最后两个月再度雄起，且大部分月份成交量都远超2019年月均。

换言之，此时此刻，上海、广州楼市正是嗨得最劲爆的时候。

为什么上海、广州包括北京的楼市越来越嗨呢?说三点供大家参考

其一，年中在其他城市看楼市起热，纷纷念紧箍咒的时候，北上广选择了保持淡定。

在8月26日参加城市会商会的14个城市中，有10个城市出台升级了楼市调控，其中数深圳最为严厉。

另外4个无动于衷的城市分别是北京、上海、广州和长沙。长沙就不说了，其是此轮调控的模范生，今年以来的楼市热度也较为有限。

在别人收紧的时候你不动，这本身就是一种间接的放松。巧的是，北上广楼市恰是从下半年热起来的。

其二，上海、广州不仅没有收紧楼市调控，反倒是在放松落户限制、降低购房门槛上很积极。

9月上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》。《办法》指出：上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户;博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。

11月以来，上海又连续发布《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》、《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》、《上海市引进人才申办本市常住户口办法》等文件。

规定：只要持有国家一级职业资格证书或技能等级认定证书(高级技师)，就可以通过人才引进途径落户;有一定价值和成绩的“市场化创新创业人才”可落户;各个行政辖区可自主审批紧缺急需人才。

广州先是各区单独行动，通过人才购房的形式放松限购，为楼市撕开一道口子。

到年底，广州又放了一个大招!

12月初，广州人社局发布征求意见通告：白云、黄埔、花都、番禺、南沙、增城、从化7个区拟将实施差别化入户政策：只要社保满一年，28岁以下，大专以上就能落户这七个区。

我们有理由相信，不管上海还是广州，对“人才”(广州更是不拘一格降人才)敞开大门都是基于城市长远发展和强化城市竞争力的考量，但放松落户/人才购买等措施，短期内，也给当地楼市带来了可观的新增需求。

在楼市起热的时候这样做，无异于抱薪救火。

其三，限购措施威力随着时间推移大幅减弱，之前大量不具备购房资格的人，已重新获得房票。

在上海2017年的调控措施中，非沪籍家庭人士在上海购房需提供连续5年社保或5年个税证明。现在已过了三四年，也意味着之前很多被新政挡在门外的购房者，开始陆陆续续重获房票。

而广州在2017年的限购调控(限购区域包含，黄埔、南沙、荔湾、天河、海珠、番禺、白云、花都、越秀)中，也是规定非广州户籍居民家庭购房需要满足连续缴纳满5年(含5年)以上社保或个税。

所以，下半年，上海、广州两地楼市火越烧越旺，某种程度上，恰是上述三股力量相互作用的结果。

那么，为什么到现在官方还没出手呢?或许是出于保经济的考量。

虽然上面三令五申，不将房地产作为短期刺激经济的手段，但地方也有地方的难处，面对经济压力，地方不可能无动于衷。

随着2020年经济上大家都很难，但重庆还是比广州技高一筹，2020年广州GDP被重庆历史性超越，被挤下“第四把交椅”，全国城市GDP前四位也将由“上北深广”，首次变为“上北深渝”。

虽说GDP龙虎榜上的排位更多是虚名，但这种变化的无形压力，怕是地方官最能切身体会。

上海虽无排名的压力，但也丝毫不轻松。

在头部城市中，上海是前三季度GDP唯一一个负增长的城市，换言之，上海也是最后一个转正的城市(上海全年GDP大概率为正)。

楼市不仅是中国经济的压舱石，也是绝大多数城市的压舱石，包括上海、广州，这个时候自然是不能为难楼市的。

楼市除了能带动GDP增长和税收外，土拍收入也是十分诱人的，尤其是销售市场火热更带动土地市场行情。

2020年上海共成交383幅土地，获得土地出让金收入2957.2亿元，同比增长47.9%。

同期，广州共成交土地146幅土地，获得土地出让金收入2465亿元，同比上涨46.63%。

可谓赚得盆满锅满。

当然，若现有的火热势头继续下去，官方还是会出手收紧调控的，毕竟地方虽然很在乎经济和税收，但更怕被中央点名、树典型。

一二月份是传统淡季，此时官方收紧可能性不大，但若到2021年四五月时还是高烧难退，甚至火势愈演愈烈，到了六七月份，上海、广州怕就要被迫出手了。

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