新加坡重新开放以推动房地产投资

随着新加坡重新开放和经济重新站稳脚跟，预计今年房地产行业的投资活动将进一步增加，由于租金增长和降温措施后的溢出需求，写字楼市场有望大放异彩。

分析人士表示，由于新加坡的避风港地位和亲商环境，新加坡仍然是亚太地区对投资者有吸引力的目的地。尽管随着央行寻求抑制通胀，利率正在向北移动，但他们认为租金的增长可能会超过更高的融资成本。

然而，分析人士也警告称，如果全球经济增长放缓，俄罗斯与乌克兰的战争仍将构成下行风险，进而可能对新加坡经济产生连锁反应。

世邦魏理仕(东南亚)研究主管 Tricia Song 预计，由于经济复苏以及全球资本市场的流动性，今年房地产投资量和交易量将增长约 10%。世邦魏理仕认为 2021 年的数字为 282 亿新元。

莱坊预计，在政府土地销售 (GLS) 用地和大型商业交易的推动下，2022 年第一季度销售额同比翻番至 94.2 亿新元后，2022 年投资销售额可能达到 280 亿至 300 亿新元。

宋说：“在租金增长和对未来租赁需求前景更加乐观的背景下，预计 2022 年写字楼市场将表现出色。”

宋补充说，在最新的降温措施给住宅市场带来了不确定性之后，“可能会有一些溢出的投资者需求进入商业领域，这些领域免征额外买方印花税 (ABSD)”。“这可能会转化为对办公资产和 CBD 激励计划的兴趣增加。”

Knight Frank 的研究主管 Leonard Tay 表示：“来自并购以及机构资本和私人财富的商业交易，他们也热衷于寻找商业资产，对可投资的写字楼和零售建筑有兴趣，他们将继续占据主导地位。”在整个 2022 年的投资市场中。”

黄说：“稳定的经济增长预示着房地产需求并支持租金增长。此外，由于地缘政治发展、通胀和利率上升导致经济不确定性上升，我们预计投资者会逃往避风港。投资者将被激励部署他们的财富保值和增长的资本。”

根据 Knight Frank 的 2022 年第一季度报告，投资者直奔商业领域，在 94.2 亿新元的交易总额中，该领域的交易约占 58.5 亿新元。

22 年第一季度的大宗交易包括 Lendlease Global Commercial Reit 以约 14.1 亿新元(每平方英尺 2,329 新元)收购 Jem 剩余 68.2% 的股份。其他值得注意的交易包括由凯德置地综合商业信托 (CICT) 和凯德置地开放式房地产基金以 12.6 亿新元(每平方英尺 2,423 新元)购买甲级写字楼 79 Robinson Road，以及成功出售给Tanoto 家族以 8.68 亿新元(每平方英尺 2,769 美元)的价格出售。

根据仲量联行研究，办公室在 2022 年第一季度的同比增长方面抢尽风头，交易量猛增 113%，尽管按比例来看，办公室交易占交易的 19%。仲量联行将投资销售定义为价值 500 万新元及以上的私营部门交易以及所有公共部门交易。

世邦魏理仕看到办公和零售交易在 2022 年第一季度获得牵引力，因为基础租赁市场受益于边境的重新开放和商业活动的恢复。宋指出，随着资本价值的上涨，随着市场复苏，更多有吸引力的资产正在出售。

仲量联行研究与咨询主管 Tay Huey Ying 表示：“投资者对 CBD 写字楼资产的兴趣受到该行业良好的供需基本面的推动，这些基本面支持租金的长期增长，进而支持资本价值欣赏。”

该共和国正在看到技术和资产管理公司等对办公空间的需求，因为它将自己定位为创新、技术、金融和可持续发展的中心。同时，仲量联行的 Tay 强调，由于可能缺乏州招标，CBD 的办公供应增长紧张，而随着建筑业主重新开发旧资产，现有库存正在从市场上撤出。

她补充说：“由于供应增长落后于需求，CBD 甲级租金将面临巨大的上行压力，只有当 CBD 以外的新供应(例如裕廊湖区)投入使用时，才会逐渐减少。”

分析师强调的其他趋势包括在更加关注可持续性的同时转向质量以及收购表现不佳的物业进行重建 - 特别是在商业和工业市场 - 这可能会带来更高的回报。

鉴于相当积极的前景，商业建筑的业主正在试水——在某些情况下，再试一次——出售。

位于丹戎巴葛的 50 层国际广场以招标方式重新推出集体出售，底价保持不变，为 27 亿新元，这意味着每平方英尺的地价为 2,448 新元。该开发项目包括 962 个商店单位、办公室、公寓和一个分层停车场。

不远处，莱佛士坊 10 层高的 Grand Building 也以相同的指导价 1.95 亿新元重新推出集体出售。该建筑占地 999 年，占地面积约 5,313 平方英尺，容积率为 15。

就其他行业而言，莱坊预计旅行限制的放松将重振对零售和酒店资产的兴趣，而黄指出，随着投资者继续押注新经济资产，工业资产销售将保持强劲。

与此同时，莱坊报告显示，2022 年第一季度住宅市场的投资销售额为 30.8 亿新元，高于 2021 年第一季度的 20 亿新元。这是因为在 30.8 亿新元的交易中，近三分之二是 GLS 住宅用地的交易，而这些交易一年前在行动中消失了。

由于待售物业数量减少，豪华优质平房 (GCB)(住宅市场的一个子集)的销售额为 2.089 亿新元，较一年前的 5.44 亿新元有所放缓，但与 avis 相比仍保持较高的销售额大流行前时期。

分析师表示，在整体住宅市场，降温措施促使开发商采取更加谨慎的立场，尽管由于库存减少，他们仍在寻找价格低于 5 亿新元的有吸引力的地块。

莱坊的 2022 年第一季度报告还显示，工业资产的销售额从一年前的 12.4 亿新元下降至 8800 万新元，而店屋市场则因如切和小引起的投资者兴趣而回升。今年前三个月的店屋销售额约为 2.291 亿新元，高于一年前的约 1.67 亿新元。

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