桂林旅游股份有限公司开启了第三次挂牌

两次转让资产均告失败的桂林旅游股份有限公司(桂林旅游 000978.SZ)，开启了第三次挂牌。

3月31日，桂林旅游发布了《关于调整桂林桂圳投资置业有限公司部分资产挂牌转让价格并继续公开挂牌的公告》，记者了解到，其首次挂牌价格是5992.30万元，第二次挂牌价格是5393.07万元，都没有卖出去，这次桂林旅游把价格降到4853.763 万元。

对桂林旅游来说，这并不是一项赚钱的买卖，若以这一价格成交，桂林旅游2020年的归母净利润将会减少约642万元。桂林旅游董秘告诉《华夏时报》记者，“我们挂了两次没有人来谈，(价格降了以后)就低于了评估的价值，合并在公司层面就亏了一点。”

这几年桂林旅游在房地产项目上“吃亏”不断，一直在寻求清理涉房地产的资产和业务。而几乎每次处置都会造成净利润的减少，没有处置的房地产项目又造成资产减值，既没有处置又没有计提减值的房地产项目，还要给桂林旅游带来财务成本。

三次挂牌卖项目

桂林旅游主要从事旅游服务业务，经营着桂林当地的核心旅游资源，比如两江四湖景区、银子岩景区、龙胜温泉景区、丰鱼岩景区、资江天门山景区、资江丹霞温泉景区等。除了景区，还经营酒店、游船、出租车等业务。

这些不都是轻资产运营，桂林旅游也会建设旅游项目，还会自己拿地开发酒店、商业和住宅。

而近年来的房地产开发，并没有给桂林旅游带来多少益处，反而成了侵蚀净利润的“窟窿”。

桂林桂圳投资置业有限公司(下称“桂圳公司”) 是桂林旅游的子公司，持股65%。桂林旅游欲出让的是桂圳公司的部分资产，包括库存商品和投资性房地产：库存商品包括7套住宅和157个地下车位的使用收益权;投资性房地产包括7套商铺。评估价值是5992.3万元，比账面价值增长了155.38%。

2019年这些资产两次挂牌，都没有人参与购买。

第一次是2019年7月23日，桂林旅游按照评估价值5992.3万元挂出，无人问津;第二次是2019年8月26日，挂出的价格是5393.07万元，依然无人问津。然而桂林旅游契而不舍，于近日决定再次挂牌，价格下降到4853.763 万元。

如果以这一价格卖出，桂林旅游将亏损642万元。“如果前两次挂牌卖出去了都是不亏的，我们是想(把车位)捆绑在一起，反正现在变现都比较困难。”桂林旅游相关负责人告诉《华夏时报》记者。

房地产项目带来“窟窿”

2019年桂林旅游实现营业收入约6.06亿元，同比增长5.77%，净利润5501.86万元，同比降低31.57%。净利润下降的原因除了景区游客接待量同比下降和门票价格下降外，还有就是房地产项目带来的“窟窿”。

2019 年上半年，桂林旅游的孙公司丹霞温泉公司对其酒店式别墅进行清理处置。该物业属于可售物业，对于已签订销售合同且未履约完毕的别墅，经与购房者协商，已解除部分销售合同;对于其他已签订销售合同且已经交付的别墅，丹霞温泉公司预计销售合同的尾款收回可能性较低。

通过清理处置上述资产，丹霞温泉公司实际收到款项506.17万元，但同时结转销售成本及相关税费合计1723.93万元。桂林旅游方面称，“该账务处理对本公司归属于上市公司股东的净利润影响额为-621.06万元。”

房地产项目的计提资产减值也给桂林旅游的净利润带来了影响。2019年12月19日，桂林旅游持股70%的子公司罗山湖旅游公司收到《桂林市临桂区人民政府关于拆除罗山水库管理范围内房屋建筑的函》，决定拆除其在罗山水库管理范围内的9栋房屋建筑，并收回上述房屋建筑所占土地。政府将给予重置价补偿。

罗山湖旅游公司的主要资产为罗山湖体育休闲项目等在建工程及通过出让方式取得的土地使用权。因为此事，桂林旅游对这些项目全部进行了评估测试，土地与别墅酒店都没有发生减值，但体育休闲项目工程却减了约636.77万元。从而影响桂林旅游2019年归属于上市公司股东的净利润减少约358.19万元。

记者了解到，罗山湖体育休闲项目于2013年7月就已经开发建设，但部分土地仍未完成法定程序，2015年至今，该项目的基建工程暂时处于停工状态。早在2017年，桂林旅游就已对该项目计提过资产减值准备，其中：无形资产计提资产减值准备130.16万元，在建工程计提资产减值准备125.07万元，共计提资产减值准备约255.23万元。

还有一个“窟窿”是房地产项目由在建工程转为固定资产时所结转的成本造成的。

2019年桂圳公司旗下的天之泰项目建设完成达到可使用状态，这是一个展示中心及办公楼产品，被结转入固定资产核算。结转后其借款利息转入财务费用核算，也就是将这部分资金由资本化转为成本化，这一下子桂圳公司财务费用同比增加约 828 万元，导致桂林旅游2019年的财务费用同比增长 20.87% ，相应地其2019年的净利润就被吃掉了828万元。

上述桂林旅游董秘表示，“这个项目之前的开发成本还是比较高的，原来是在建工程，转为固定资产后就要把借款利息算在财务费用里，但如果以后拿出一部分来出租，那按照会计准则就可以把部分的固定资产转成投资性房地产。”

记者了解到，桂圳公司曾为了开发天之泰项目向银行借款1.2亿元，桂圳公司以天之泰项目在建工程、土地及桂圳公司拥有的桂圳·城市领地部分住宅、商铺为本次银行贷款提供抵押担保，借款三年，利率是6.65%。

而抵押物中的桂圳·城市领地部分住宅、商铺正是本文第一部分所提到的桂林旅游三次挂牌的欲处置资产。在第一次挂牌前夕，桂圳公司将桂圳·城市领地部分住宅、商铺对应的银行借款2680万元归还桂林银行，这部分资产于 2019年7月12日才解除抵押。

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