曾经房价涨幅冠绝全球的合肥 在最近又迎来了一波房地产热潮

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

“我们合肥学区该摇号摇号，要涨价的继续涨，这么多年也没降过。”就在4月5日晚，家住合肥的张女士向《每日经济新闻(博客,微博)》记者谈及学区房，仍然很无奈。

事实上，曾经房价涨幅冠绝全球的合肥，在最近又迎来了一波房地产热潮。据《每日经济新闻》此前报道，从去年年底开始，合肥二手房挂牌均价就持续走高，新房甚至出现了不够卖的情况。

就在张女士话音落地后几小时，重磅新政砸向躁动的合肥楼市。

4月5日晚间，合肥市住房保障和房产管理局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。根据上述通知，4月6日起，合肥市正式执行涵盖二手住房限购、学位制、热点楼盘“摇号+限售”等的房地产“新政八条”。

根据上述八条新政，暂停合肥市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和17个学区范围内购买二手住房;同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位、3年内只能享有学区内初中1个学位;市区热点楼盘“摇号+限售”;暂停企业购买商品房，同时规定商品房备案均价不得突破土地出让前预测均价。

“有中介囤了十几套学区房，政策一出，很多人失去了买房资格，现在全砸手上了。”熟悉合肥楼市的业内人士邵明说。

优质学区房或更稀缺

新政划定的二手房限购范围，正是此前频频躁动的热门区域——2020年11月，滨湖区、包河区等周边就陆续传出小区业主在社交平台中集体谋划涨价的消息。

合肥市市场监管局曾发文称，将积极应对部分小区业主“抱团涨价”网络舆情，坚决维护房地产交易市场秩序。

但滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区对合肥有着特殊的意义。从上世纪九十年代以老城区为中心向东、北、西南三翼伸展的“合肥模式”被“一主城、四中心、一滨湖新区”所取代，滨湖新城掀起的新一轮建设高潮，圆了合肥人的外滩梦，标志着合肥将从环城时代走向滨湖时代。

由于滨湖区没有存量住房，新建商品房和次新房均价一路领涨合肥新房二手房。截至发稿，链家显示滨湖区二手商品房单价已经屡破4万元/平方米，带有学区概念的次新二手房挂牌价接近5万元/平方米大关。

临近金斗公园的“网红盘”信达公园里，《每日经济新闻》记者2019年到访时，多层洋房开盘价格约为2.5万元/平方米左右，目前一套148平方米的3房2厅，挂牌单价为4.5万元/平方米。

如今靴子落地，同策研究院高级分析师李霄霄表示，“合八条”政策酝酿已久，当前合肥新房市场的主要问题是市场回暖带动房价上涨预期，各类购房群体争相入市，现金全款买房依然一房难求，加剧房价上涨预期。开发商及中介面对市场购房热情，通过收取茶水费、捆绑销售、全款优先的方式获取利润，增加市场乱象。“新房市场供不应求带动二手房市场成交火热，具有独特资源优势的学区房成为二手房价格上涨的突破点。”

对于学区房限购，此次新政更是一次精准打击。据张女士表示，合肥的“孟母”们其实相对大城市更轻松，只要沿着一流小、初中、高中走下去，不需要花太多心思，简单来说，学区房就可以搞定所有。

李霄霄提到的独特优势，就是南门小学、红星小学等，几代合肥人心中的顶尖学校;四十二中、四十五中更是几十年来进入合肥一中“直通车”般的存在。

可以说全合肥市以及三县一郊的孟母，都聚焦在这些有限的学区房。但李霄霄指出，“合肥为应对学区房价格上涨而实行的’一套住房6年内1个小学学位，3年内1个初中学位’政策，可能造成短期有学位的学区房供应更加稀缺。”

八条新政精准调控

事实上，推高合肥市场二手房价格的最大力量，来自新房高温的传导。

据国家统计局数据，今年2月，合肥新房环比1月上涨0.6%，同比上涨5%;二手房环比1月上涨0.8%，同比上涨5.8%。

新政对新房价格展开精准、严厉的调控。合肥市房地产研究所副所长凌斌接受合肥发布采访时表示，合肥这次调控政策具有精准的调控特性，这也将拉开一个新的序幕，形成以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容的楼市新政。

“没有采用一刀切没有对全市范围内都限购、限贷、限售。就合肥楼市目前特点来说，从学区房入学年限调控到新房摇号+限售政策，应该讲是能够给刚需购房者一个非常好的心理预期。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“暂停企业购房资格、司法拍卖房纳入限购范围等，都说明限购政策不断打补丁，防范钻政策的漏洞。尤其是直接叫停企业购房的政策相对严厉，目前进行调控的地区多以纳税年限和开设年限进行限制，直接叫停的城市并不多，值得后续全国其他城市的学习。”

对商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价，严跃进表示，“这具有创新性。过去各类房价的备案价格政策比较松，往往是申请预售证的时候才开始管控。而现在价格管控提前到了土地出让前，这是限价政策的新模式。”

李霄霄强调，“要求同一幢楼的同一套型价差幅度控制在10%以内，也堵上了开发商通过在同楼栋中以高低配方式突破限价的小动作。”

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