深圳楼市：这样的房子最易贬值别买错了

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱!

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提问：纯投资，首房首贷，总额1500万左右，有以下选择，请帮助排序:1.万科蛇口公馆(新房，可选择空间少);2.宝中的新房;3.宝中的二手房:第五大道或者天健时尚;4.前海时代一期;5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。

蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。

前海时代，单价一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

三叔您好，可以介绍一下尖岗山壹号这个楼盘吗?据说最小79三房，不知道价位如何，还有这个地段怎么样?可以分析一下优缺点吗?

回答：你好。

尖岗山壹号

地铁：5号线兴东站步行790米，算是地铁物业。

学区：紧邻宝中实验学校，旁边海安苑已是宝中实验学位，所以大概率尖岗山壹号花园也是宝中实验学位。(海安苑是海关的福利房，海安苑和壹号花园的位置以前是没有居民小区的，所以这一片也未有学区划分。)

其他配套：旁边在建尖岗山公园，大型商业配套需要到灵芝这边，生活、出行、商业还算方便。

这个项目是上合村联合恒丰、松茂一起开发的，户型是79-136平的3-4房，单价在8万左右，600多万就能买个宝中实验学位的3房，还是很香的。

提问：三叔，投资的话，光明中海哪个户型收益率最高?

回答：只从收益率考虑的话，个人认为85平3房2卫户型的收益率最高，最佳选择是东北向01户型。

85平户型的单价均价是5.7万，总价均价486万，是4个户型中单价最低的。85平虽然是北向，但没有观光路的车流噪音，并且高楼层都有新城公园的景观。并且85平户型的通透性也很好，虽然不是南北通，但算是东西通透了，居住舒适度高很多。

其次89平，谨慎选择108平和127平户型，这两个户型单价高，总价也高，不推荐。

提问：你好，我发现诺德国际目前80平左右的三房成交单价比48平的一房成交单价便宜7000左右一平，但两年前三房比一房单价要贵7000一平，现在80平的三房是否会有补涨?个人认为诺德不算顶级学位，而且这几年学位并未变好，小户型大多朝月亮湾大道，溢价不应该这么多。

回答：首先，诺德48平是小两房不是一房。两年前80平比48平单价贵不假，可现在情势已经变了，前海越来越贵，投资客越来越多，48平小两房因为稀缺和低总价，轻松跑赢80平三房。至于你认为的80平补涨，有点想当然了。

目前48平挂盘价已冲到750，明显炒作过度已经飘了，加上750的豪宅生死线，在我看来，短期内不是80平补涨的问题，而是48平回调的问题，自住中长期持有的则不用担心。

提问：三叔好，请问您对木头龙旧改项目怎么看?未来有潜力吗?

回答：潜力没看到。罗湖的旧改项目，中海天钻已经做到极致了，一手买家都在赔钱，有天钻的前车之鉴，谁还敢高价买木头龙?另外，木头龙的旧改太出名，偏负面，都知道木头龙的回迁户难缠，新盘更难卖上好价钱，这个盘大概率益田会做成平价盘，不亏就不错了。

提问：问下，现在600万总价公寓在宝安南山福田以后区域选择各自区域2-3 个性价比投资有性价比大家最关注的几个公寓，麻烦推荐下。谢谢。

回答：除非财务自由了，否则都不建议考虑公寓这个产品，尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。想办法买住宅，买不了一线买准一线，买不了准一线买二线核心。

提问：请教三叔，400万以内的预算，在龙岗想买个2房投资，看了龙城广场附近的东方明珠城，万象天成，总感觉有点远; 大运片区的龙城华府和翡翠明珠花园您觉得升值潜力如何?明珠花园似乎可以买三房了吧

回答：远离万象天成和东方明珠城这两个楼盘，位置不差产品差。400万买两房，大运和龙中都可以任君采撷了，三房都能够着了，怎么看得都是这些歪瓜裂枣。

提问：您好，请教一下，本人目前深户未婚，自己名下福田有一套房产，但同时还与父母分别持有另一套福田房产的五成份额，上述两套均为住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投资一套住宅，请问是否可以先将名下全部房产登记转让给父母(类似近亲属之间无偿赠予之类)，以此来腾出本人的房票，不知这种方式是否可行，转让成本如何，谢谢解答。

回答：深圳房价为何不会降，因为还有大把像你这样优秀的单身姑娘撑起半边天。赠予，都必须是红本在手才行，夫妻之间赠予免税，直系亲属赠予可以只交契税，还可以是三价合一前的登记价交契税。

提问：三叔你好，想问下润四大概会是什么价位?还会不会有润三的惊喜吗?想看下要不要等，谢谢

回答：华润城，一个普通的中产盘，认筹人数只会有多不少，您觉得您有多少几率成为那个被上天眷顾的幸运儿。至于单价，市场在动态变化，华润城有学位傍身，一直稳中有涨，新房会被限价到什么程度，难以预测。

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