仔细研究新加坡租赁市场的季节性

上次我们看看租赁活动和租金每年如何波动。我绘制了过去四年中每月总租金和每平方英尺(PSF)租金的月变化。总租金(图1中的橙色条形图)在7月至9月期间最高，11月和12月最低，而按PSF计算的租金​​在4月份平均较高，在6月和12月最低。

我们现在仔细研究可能导致这些波动的原因。图2显示了从2014年到2018年每个月在新加坡租赁的私人非地产物业的平均规模以及趋势线。很明显，租赁公寓的平均面积一直在下降，从大约1,200平方英尺下降到大约1,075平方英尺。这主要是因为小公寓的存量一直在增加。

找一个代理商在寻找新加坡的出租物业?来解决您的家庭搜索问题。但围绕这一趋势的是，每月租赁的单位平均规模出现波动，每年7月和8月的单位明显增大，4月左右最小。 为了探索不同规模单位的月度租赁活动，我将租赁分为三个大小类别;单位面积不足1,000平方呎，面积1,000至2,000平方呎，单位面积超过2,000平方呎。我于每月将租约数目转换为2014年3月开始的指数.1,000平方尺以下单位的指数已根据增幅调整在此大小类别中的相对库存量，以便比较更容易。

图3显示了从2014年3月起每月产生的指数。虽然所有规模组的月度变化都是一致的，但对于超过2,000平方英尺(灰线)且7月和8月峰值极高的单位，它们非常明显。

小型公寓的租赁价格并非每月波​​动，虽然也有7月和8月的峰值，但4月还有另一个高峰，特别是1000平方英尺以下的单位。租赁高峰期租金是否也更高?我们先来看看更大的公寓。我所选择的租约在区9，10和11为在尺寸2000到3000平方米之间的公寓和显示上的PSF的基础的平均租金*在

7月和8月的租赁量非常高，这几个月的租金也明显走高，这表明当时可能有更多租户寻找房产时，业主可能有利于营销更大的房产。但是还有其他可能的原因可以提高租金。例如，当外籍人士最活跃时，最豪华的大型公寓可能更有可能在一年中的那个时候出租。此外，相对较大比例的租约可能是续约，也可能无法完全反映当前的市场状况，或者公司租赁在一年中的这个时候更为常见，而且公司可能比私人租赁的租户更慷慨。无论原因是什么，峰值非常明显，2018年的最后六个月显示出平均租金与3美元的峰值有所不同。

小型公寓的季节性模式是什么?在这里，我看一下内部区域1,2和9的800平方英尺以下的单位，因为他们拥有小公寓的平均租金PSF和该区段相对较高的租赁活动水平。

从租赁量来看，4月份一直是最强劲的月份，但7月至9月在某些年份表现强劲，尤其是去年。由于单位首次进入租赁市场，因此高水平的单位完工可能会影响租赁水平，因此我们需要谨慎得出结论，因为这可能有助于解释不那么明显的季节性。

对于大型公寓而言，租金似乎也没有明显的7月和8月峰值。2018年，平均租金从1月到4月最高，但自5月左右以来有所下降。这也可能是由于新单位的完工，但可能会受到我的租金计算误差的影响**因为它们是基于市建局就每宗租约所报告的单位规模范围的中点。

似乎较小单位的租赁并不像大型公寓那样具有季节性，并且肯定有更少的租金证据显示租金与活动水平一致，尽管在CBD内或附近有令人费解的4月峰值。然而，在远离中央商务区的地区，例如第14区和第15区，这些区域也有很多租约。随着新供应放缓，值得关注小型公寓的租赁，看看这些模式是否保持不变。与此同时，我将寻找更准确的方法来衡量PSF租金。

*每平方英尺的平均租金是根据市建局每宗租约所报告的规模范围的中点计算。例如，如果租约的大小范围是2,300到2,400平方英尺，我采用2,350平方英尺来获得每平方英尺的租金。

**对于小型公寓，估计每平方英尺租金的误差幅度会增加，因为市建局会发布100平方尺的固定尺寸，而不论单位面积大小。因此，对于一个据报道面积在400到500平方英尺之间的单位采用450平方英尺的中点将导致租金估算不如大型单位。对于大量的过渡，在计算平均值时，偏差可能在某种程度上被抵消，但即使如此，也需要注意使用这种估算方法得出结论。

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