了解房地产收购团队如何运作是创建Dealflow软件的基础

每个人都有一个关于他们浪费在技术上的钱的故事。在购买新产品时(就像使用新软件一样)，通常很难知道它们的真正价值是什么，将使用哪些功能，或者学习或习惯使用它们的难度。其中一些原因在于，许多人认为技术是一种万灵药，可以不经思考地被吞下，盲目地被视为解决我们所有问题的必然方法。对于软件，特别是企业软件，最好的技术集成商意识到技术只是这个难题的一部分。它需要融入更大的领域，包括团队动力，企业文化和工作流程。

这是创造技术的公司所考虑的问题。推出无法获得牵引力的产品或产品版本是失败的缓慢之路。好的设计可以区分安装的应用程序和实际使用的应用程序。设计过程的第一步是了解整体设计约束，没有什么比(有时是非理性的)人类行为更具限制性。因此，对于如何完成工作的一些最严格的研究来自构建产品以帮助的企业软件提供商，这是有道理的。

Altus Group就是这样一家为房地产投资公司创造技术的公司。他们的企业软件ARGUS是了解创收财产估值的世界上最值得信赖的软件之一。由于估值过程是任何房地产投资者最重要的任务之一，他们花了很多时间来了解收购团队如何评估和决定购买哪些房产和资助项目。在几个月的时间里，他们花了数百小时的电话和与世界上一些顶级收购团队的会谈。这个过程为他们提供了一些有趣的见解，了解团队如何工作以及哪些团队能够过渡到更复杂的数字化工作流程。它还告知了他们如何设计新的ARGUS Acquire采集软件。ARGUS Acquire设计团队的项目负责人之一Tom Hazeldine说：“我们必须客观地看待行业如何将技术融入他们的日常工作中，而不是将其指出为Luddites或恐龙。”

他们很早就了解到，交易管理只是收购团队的一部分。通过管道跟踪交易很容易。真正的工作来自严谨的建模，这是长期尽职调查过程的结晶。为了理解假设变化的影响，大多数采购团队将创建十到十五个不同的模型并比较它们的输出。这些通常会被分为三个选项：“基础”案例以及最佳和最差情景。

因此，为了帮助分析师跟踪他们的所有模型，Altus Group团队设计了他们的ARGUS Acquire应用程序，将KPI(如现值，IRR，NOI和上限率)带入一个地方，无论它们来自他们的平台还是Excel电子表格。通过这种方式，快速浏览可以帮助您查看每个预测模型的不同结果。他们还发现投资包的一些最常见的附录是现金流和租金预测，因此他们创建了一个工具，可以在ARGUS Acquire中自动生成这些报告。

重要的是不要低估微软标志性的Excel计划对投资公司的作用。一些分析师在Excel中创建模型时非常复杂且非常快速。凭借这些知识，Acquire设计人员知道，他们需要允许在分析师的计算机和Acquire平台上轻松集成Excel文件，而不是试图将所有内容强制应用到单独的应用程序中。

执行此流程的许多团队都有类似的工作流程：分析师将负责创建，测试和策划模型，然后将其呈现给投资委员会。研究人员了解到，这些委员会会议是整个过程中最关键的时刻。委员会通常由公司的高级管理人员或合伙人组成。这些高管总是非常忙碌，所以他们需要能够对所有不同的投资选择(及其所有模型)进行高级概述，以便及时做出决策。如果他们对证据不满意，他们可能会选择通过一个项目。汤姆和他的团队发现，这部分过程给分析师带来了最大的焦虑。Hazeldine说：“团队通常会在这些交易中花费三到十个小时，所以他们不希望他们因缺乏分析而被通过。”出于这个原因，他们创建了ARGUS Acquire，能够快速改变模型中的假设，并实时了解房地产价值的影响。“我们调查的超过一半的分析师表示，在委员会会议期间重新计算模型的能力肯定有助于他们提出自己的理由。”

为了了解团队如何利用这种能力将模型调整到自己的优势，我与那些正在做这件事的人进行了交谈。Jamie Minckler是Matan Companies的分析师，Matan Companies是一家位于马里兰州Ballenger Creek的房地产代理商。他们是一家提供全方位服务的商店 - 他们管理，经纪和投资，因此他们是众多地区商业房地产公司工作的一个很好的例子。“我们没有'收购团队'，”Minckler解释道。“租赁团队，分析师，经理，负责人，我们所有人都在寻找项目。根据气候情况，我们可能会做很多交易，或者没有交易。“

打开整个团队的管道，让他们更多地关注市场，每个人都有自己的专业知识。重要的是，媒体的参与并没有在介绍之后结束。明克勒说，“如果你愿意的话，无论谁签下这笔交易都会成为它的冠军，啦啦队长。”这意味着他们需要一种方式来解释他们在交易中看到的内容。“有帮助的是，我们团队中的任何人，即使他们不了解贴现现金流以及我们的投资经理，也可以进入Acquire并通过它与团队交谈，并弄清楚如果预计出租将会发生什么或上限费率变化。“

在建立ARGUS Acquire的过程中，Altus Group发现虽然商业房地产收购团队的工作方式有很多相似之处，但他们对每笔交易的看法也有很多变化。许多组织使用他们自己的内部知识，例如他们自己的投资组合中的可比租赁来构建他们的假设。其他人则找到了创造性的方法来了解当地市场的发展方向。分析艺术永远是投资团队的秘诀，但创造方法将结构引入流程并提高整个团队所做工作的可见性，帮助投资公司做更多他们最擅长的事情。

Altus Group不仅仅在创建房地产软件，还关注他们的工作。成功的房地产投资团队有能力为股东和他们投资的城市创造巨额价值。他们希望能够使这些团队能够以最有效的方式做出最明智的决策。为此，他们进行了广泛的研究并实施了他们所学到的经验教训，使他们的新ARGUS Acquire软件成为业内最全面的。他们计划继续使用他们收到的反馈来创建一个响应实际痛点的工具，并将其无缝集成到房地产行业的工作流程中，而不是试图改变成功团队几十年来一直在做生意的方式。

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