通货膨胀与房地产市场的相关性

The Guild of Property Professionals 首席执行官 Iain McKenzie 最近与房地产市场分析师兼 Twindig 首席执行官 Anthony Codling 就他对房地产市场的看法以及数据告诉我们什么以及我们是否可以期待市场出现调整进行了交谈。

提到 Codling 在 The Guild 会议上提供的房价数据，McKenzie 询问他认为我们可以看到房价会发生什么变化。“数据显示，自 1931 年以来，房价仅下跌了 16 年，每隔一年房价就会上涨，”Codling 说。“这些数据将包括第二次世界大战，当然还有全球金融危机，当时价格下跌了 19% 左右。随后房价有所回升并继续攀升。虽然我们看到过去两年价格上涨的速度将放缓，甚至可能下跌，但房地产市场将保持强劲，我怀疑我们会看到市场出现任何真正的调整，许多人预计在过去 25 年会发生这种修正。”

McKenzie 问道，鉴于目前通胀率上升和利率上升，这与房地产市场的交易量是否有关联?Codling 指着数据说，仅从历史数据来看，基本银行利率和抵押贷款批准之间没有相关性，而抵押贷款批准是住房交易的巨大领先指标。“当抵押贷款利率为 15% 时，批准的抵押贷款数量比大流行期间要多。目前人们担心抵押贷款利率会上升，而且它们正在上升，然而，与人们想象的相反，抵押贷款的成本与有多少房屋交易之间几乎没有关系，”他补充道。

如果利率对住房交易的影响没有人们想象的那么大，那么影响住房交易量的因素是什么?根据 Codling 的说法，影响和推动住房交易的有两个方面，首先是搬家的需要。“在一个正常化的市场中，我想说搬家的需求将占住房交易的一半左右。这将是由于家庭不断壮大或其他因素使他们目前的生活状况不适合需求而导致情况发生变化的人。当这些方面发挥作用时，更广泛的经济中正在发生什么并不重要，如果你需要搬家，你就搬家，”他评论道。“另一半的举动是有抱负的举动。影响这种举动的因素可能包括加薪或想要不同类型的生活方式。你不是被迫搬家，而是想搬家。我说这些占了大约一半的走势，因为在信贷紧缩期间，这些是我们在市场上失去的走势。不需要搬家的人都呆在原地。最大的不同在于此举背后的动机。”

Codling 在与 McKenzie 谈到今天的市场时说，如果通货膨胀继续像以前那样上升，他相信到今年年底我们可以看到利率在 2% 左右。“英格兰银行表示，他们可能会在 2023 年年中看到利率为 2.5%，这与我们在年初发布预测时的想法一致。在房价方面，我认为我们将确定今年的房价通胀率为 5%。它们目前高于此值，但我确实认为随着生活成本增加开始产生影响，我们将在下半年看到一些疲软。至于交易，我认为我们将在 100 万到 110 万关口左右，因此更符合 2019 年的水平。2016 年、2017 年、2018 年和 2019 年住房交易水平保持显着稳定，

Codling 表示，虽然通胀会让许多人感到压力并勒紧裤腰带，但经过一段时间的调整，最终会对房地产市场产生积极影响。“回顾 1950 年的零售价格指数数据，加上房价通胀，这 72 年的平均通胀水平约为 5.3%，平均房价通胀为 7.3%。这告诉我的是，如果有通货膨胀，房价更有可能上涨，而且比通货膨胀还要高。有几个原因，但主要原因是通货膨胀将影响加薪。人们会要求更多的钱，这些钱最终会为经济注入活力。抵押贷款是基于收入水平的，所以如果你的工资上涨，你可以借更多的钱，历史告诉我们，人们倾向于尽可能多地借钱，这为房地产市场提供了资金，”Codling 解释道。“通货膨胀也会降低你的债务价值;因为它在你增加的工资中所占的比例很小。这意味着如果你有抵押贷款，通货膨胀实际上是好的，因为随着工资的增加，抵押贷款会随着时间的推移而变得相对较小。如果你的房价上涨，你的贷款价值就会下降，所以你可以获得更好的抵押贷款利率，你可以借更多的钱。债务下降，资产价格上涨，你可以借到更多，”他总结道。这意味着如果你有抵押贷款，通货膨胀实际上是好的，因为随着工资的增加，抵押贷款会随着时间的推移而变得相对较小。如果你的房价上涨，你的贷款价值就会下降，所以你可以获得更好的抵押贷款利率，你可以借更多的钱。债务下降，资产价格上涨，你可以借到更多，”他总结道。这意味着如果你有抵押贷款，通货膨胀实际上是好的，因为随着工资的增加，抵押贷款会随着时间的推移而变得相对较小。如果你的房价上涨，你的贷款价值就会下降，所以你可以获得更好的抵押贷款利率，你可以借更多的钱。债务下降，资产价格上涨，你可以借到更多，”他总结道。

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