澳大利亚的大幅下跌意味着一些借款人可能面临负资产

有很多人猜测，只有利息的借款人才会面临迫在眉睫的悬崖，而这些借款人的贷款将重置为较高的本金和利息贷款。

澳大利亚某些地区的价格大幅下跌意味着一些借款人面临负资产 - 贷款的未偿还余额超过其抵押财产的价值。虽然这种负资产会给借款人带来漏洞 - 特别是如果他们正在出售 - 以及他们的贷方，澳大利亚储备银行(RBA)最近指出，它预计不会对经济的金融稳定造成风险。

当然，由于价格分别下跌30%和50%，2012年美国负资产高峰的影响超过25%，爱尔兰为35%。平均而言，目前处于负资产状态的贷款大约在五年前被取消，并且在起始时的平均贷款与价值比率(LVR)较高，约为85%。

澳大利亚央行指出，约有10%的澳大利亚负资产住房贷款的利息期限在2019年到期。对于这些借款人来说，抵押贷款还款的增加对他们和他们所居住的社区来说可能是令人痛苦的。澳大利亚央行的研究表明，负资产集中在西澳大利亚州，昆士兰州和北领地，主要限于采矿业。

这些地点占负资产抵押债务的90%。澳大利亚央行维持这些地区以外的低负资产率反映了三个因素：之前的价格大幅上涨;在高LVR下写的贷款份额很低;而且很多家庭的贷款都在提前。

澳联储警告称，悉尼和墨尔本房价将进一步大幅下跌，股价将出现负增长，但不太可能出现普遍违约。只有那些高LVR借款人才会增加负资产的发生率。在澳大利亚，大约11%的国家贷款目前的LVR在95%至100%之间。

悉尼和墨尔本一些地区的房价比2017年的峰值下降了接近20%。但澳大利亚央行的审查指出，实际上只有一小部分以高峰价格购买，而且许多经历了价格下跌之前的涨幅。自价格达到顶峰以来在悉尼和墨尔本购买的房产占全国住宅存量的2%。

在这两个城市购买的房产，因为价格是最后一个当前水平，只占住宅存量的4.5%。很少有近期借款人获准拥有高LVR的贷款。事实上，在过去五年中，LVR超过90%的贷款份额减少了一半。自2017年以来，平均不到7%。大约80%的贷款发放的LVR为80%或更低。鉴于大多数借款人没有高LVR，因此普遍负资产的房价下跌需要更大。

当然，如果借款人还偿还了部分债务，那么价格下跌还需要更大。估计约有70%的贷款至少提前一个月，其中30%提前两年或更长时间。

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