二月份上海二手房市场的价格统计更能够反应民生和民声
据最新公布的二月份全国新房及二手房房价统计,虽然因为春节长假相关的数据参考性有限,但将两者结合起来进行对比,还是可以看出一些端倪。
(1)从节点上理解,可以将二月份理解为春节长假成交清淡所以参考价值不高,但因为“121上海楼市新政”的关系,也可以将二月份认定为“新政出台之后的首月完整成交”,所以虽然数据影响了参考价值,但节点反映了市场心态。
(2)因为新房执行限价政策而二手房是市场定价(虽然也有传言上海将效仿深圳出台二手房指导价),但总体而言呈现出新房市场开始分化,二手房市场仍然在之前火爆的惯性中“再飞一会儿”的特征,所以新房的定价看得出相关管理部门的意愿,具有更高的前瞻嗅觉。
(3)从新房市场的二月份房价统计来看,市中心维持了相对坚挺,看点是虹口区,不仅站在区域10万以上的均价水位,而且难得地超越了传统核心三区之一的徐汇区,考虑到徐汇区作为上海传统的“教育和医疗资源大区”地位,这次超越可能只是出于虹口二月份有新盘上市,但报价也体现出虹口区的底气!
(4)虹口区的底气何来?一是北外滩改造的持续推动,即去年上海市中心最大的旧改地块东余杭路全面启动,虹口整容全面提速,也会市场腾出了更多的面粉;二是近期虹口土地市场的火热,不仅是价格还包括进驻的品牌,品牌不仅是房企品牌还有被成功招商的产业品牌,比如先锋视频媒介BILIBILI在虹口拿地做总部。
(5)伴随“121上海楼市新政”出台的上海五大新城规划,并没有第一时间在新房定价上快速反应,至少没有出现部分嗅觉过于灵敏人士所谓的“五大新城房价要涨”的预演被实证,相反出现了一定幅度的下跌,虽然可以简单解构为春节档期,但新房定价背后是管理层的定价愿景施予,给三月即将上市并内心怀揣“跟着五大新城规划涨价”的房企一个信号和暗示!
(6)相对新房市场的房价统计而言,二月份上海二手房市场的价格统计更能够反应民生和民声,因为这反应出每一个房东对“121上海楼市新政”的态度,是相对更真实的态度反射。纵观春节月的上海区域房价,最大的特点是稳定甚至可以说稳定到消极,每个区域都有微涨但涨幅都在1%上下,这对民间流通而言基本可以认定为波澜不惊,市场观望气氛确切说房东观望气氛严重。
(7)今年春节国家所提倡的就地过年政策,在打击了以往热闹的返乡置业同时,并没有因为就地过年而全面带动上海楼市的成交,一方面是房东的观望气氛影响了报价热情,另一方面是中介在“被约谈被舆论被春节”的内外因素之下全面低调,部分房产中介门店将张贴房源全面下架,以往最重要的橱窗展示位如今白屏的概率为数不少。
综上所述,作为传统淡季的二月份春节档,房价数据可以“不用太当真”,但也可以将其认为是“三月传统小阳春”的预示和信号,其对于市场的参考价值不仅存在,而且可能深远。
不要过分解读,但也不要不以为然,二月份上海房价的局部可能引发蝴蝶效应。
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