二月份上海二手房市场的价格统计更能够反应民生和民声

据最新公布的二月份全国新房及二手房房价统计，虽然因为春节长假相关的数据参考性有限，但将两者结合起来进行对比，还是可以看出一些端倪。

(1)从节点上理解，可以将二月份理解为春节长假成交清淡所以参考价值不高，但因为“121上海楼市新政”的关系，也可以将二月份认定为“新政出台之后的首月完整成交”，所以虽然数据影响了参考价值，但节点反映了市场心态。

(2)因为新房执行限价政策而二手房是市场定价(虽然也有传言上海将效仿深圳出台二手房指导价)，但总体而言呈现出新房市场开始分化，二手房市场仍然在之前火爆的惯性中“再飞一会儿”的特征，所以新房的定价看得出相关管理部门的意愿，具有更高的前瞻嗅觉。

(3)从新房市场的二月份房价统计来看，市中心维持了相对坚挺，看点是虹口区，不仅站在区域10万以上的均价水位，而且难得地超越了传统核心三区之一的徐汇区，考虑到徐汇区作为上海传统的“教育和医疗资源大区”地位，这次超越可能只是出于虹口二月份有新盘上市，但报价也体现出虹口区的底气!

(4)虹口区的底气何来?一是北外滩改造的持续推动，即去年上海市中心最大的旧改地块东余杭路全面启动，虹口整容全面提速，也会市场腾出了更多的面粉;二是近期虹口土地市场的火热，不仅是价格还包括进驻的品牌，品牌不仅是房企品牌还有被成功招商的产业品牌，比如先锋视频媒介BILIBILI在虹口拿地做总部。

(5)伴随“121上海楼市新政”出台的上海五大新城规划，并没有第一时间在新房定价上快速反应，至少没有出现部分嗅觉过于灵敏人士所谓的“五大新城房价要涨”的预演被实证，相反出现了一定幅度的下跌，虽然可以简单解构为春节档期，但新房定价背后是管理层的定价愿景施予，给三月即将上市并内心怀揣“跟着五大新城规划涨价”的房企一个信号和暗示!

(6)相对新房市场的房价统计而言，二月份上海二手房市场的价格统计更能够反应民生和民声，因为这反应出每一个房东对“121上海楼市新政”的态度，是相对更真实的态度反射。纵观春节月的上海区域房价，最大的特点是稳定甚至可以说稳定到消极，每个区域都有微涨但涨幅都在1%上下，这对民间流通而言基本可以认定为波澜不惊，市场观望气氛确切说房东观望气氛严重。

(7)今年春节国家所提倡的就地过年政策，在打击了以往热闹的返乡置业同时，并没有因为就地过年而全面带动上海楼市的成交，一方面是房东的观望气氛影响了报价热情，另一方面是中介在“被约谈被舆论被春节”的内外因素之下全面低调，部分房产中介门店将张贴房源全面下架，以往最重要的橱窗展示位如今白屏的概率为数不少。

综上所述，作为传统淡季的二月份春节档，房价数据可以“不用太当真”，但也可以将其认为是“三月传统小阳春”的预示和信号，其对于市场的参考价值不仅存在，而且可能深远。

不要过分解读，但也不要不以为然，二月份上海房价的局部可能引发蝴蝶效应。

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