这些领导者的教训教你如何改变商业房地产

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在过去的一年中， WeWork的股票跌幅相当可观 ：无限期推迟首次公开募股，其两个最大市场的租赁大幅放缓，对内幕交易的指责以及估值突然下跌。2019年10月，软银集团公司(SoftBank Group Corp.)同意 控制 该公司的多数股权，但WeWork尚未走出困境。

WeWork的问题来自许多方面，其中最重要的是它的快速扩展，过多的风险资金和明显的无所不包的增长方法。有趣的是，这些因素促使公司成为美国最有价值的私人创业公司。不幸的是，它也引起了关于这种增长是否可持续的严重问题。

作为一家商业房地产投资公司的负责人，我认为WeWork曾经经历过并将继续经历的问题令人悲伤。商业模式是惊人的。随着公司和人员蜂拥到协作模式，很明显，WeWork满足了真正的需求。但是，这些人现在都担心，如果WeWork倒闭，他们的办公空间将会发生什么。

我坚信，无论WeWork本身能否幸存，对协同工作空间的需求不会随处可见。

我们如何工作改变商业房地产

协同工作模型不仅可以保留，而且有望发展。 像其他任何事物一样，该领域内的特定公司将决定成果和成功。

需要明确的是，商业房地产市场将不必承受WeWork的问题，而是要适应模型的需求。总而言之，人们越来越渴望拥有灵活的空间，能够在一个位置拆除一个办公室(甚至10个办公室)的能力，以及他们在时间和业务上的更多自由。

在商业房地产中，平均最低租赁期限为三年，但是如果要对空间进行特定的改进，大多数新租户必须承诺五年(或更长时间)的租赁。由于不确定的现金流量和增长计划，一些企业家可能会犹豫遵守这些条款。即使三年的承诺不会造成财务问题，也可能会限制灵活性。

WeWork是否能经受住时间的考验还有待观察，但是它所基于的思想已被绝对接受。由于其可疑的稳定性，许多企业家现在不愿将其公司迁移到WeWork空间。在这种情况下，需求可能是决定公司本身未来的事物-但模型将保持不变。

商业房地产领导者的经验教训

我相信WeWork为商业房地产领导者提供了一些教训。这是三个。

1.确保您有可行的信贷租户。我的公司刚刚与科罗拉多州的一家本地联合办公公司签署了全层租赁协议。当我们为该交易提供担保时，我们承认该企业为“主要租户”，允许其收取40至100个租户的租金。这种方法使多个租户可以支持整个公司。

一切都取决于我们租户的运营管理-租户是否聪明，是否出于正当理由做事以及是否有其他租户支付租金。您也可以与其他租户进行交易。选择租户时要有策略性，这样您就可以确保他们能够支付账单。

2.如果WeWork已经是您的租户，请谨慎。 好的，但是如果WeWork已经是您的租户，会发生什么?这对您的财产估价意味着什么?如果您已经拥有资产，您是否应该考虑其他可能性或填补空缺的人员?如果您有资产并在租赁空间，请确定WeWork是否是现在适合您的租户。

同样，如果您要购买建筑物并且WeWork已经是那里的租户，请谨慎操作。如果您要承销具有一定收入来源的资产，而该资产将在一夜之间枯竭，那么您将遭受重创。

3.将职位空缺视为机会。 据报道，WeWork是该领域最大的租户之一。如果它减少了占地面积或关闭了其运行，我们应该期待某种程度的影响。不同市场将有大量空缺。

一方面，这可能会给房东带来麻烦;另一方面，对于其他租户和机会性资产或增值资产的购买者而言，这可能是一个绝佳的机会。为了说明这一点，假设麦当劳破产了。实际上，每个市场中每个角落的位置都将开放给另一家公司填补。同样，如果WeWork倒闭，其他协作小组当然可以回填闲置空间。

WeWork还拥有一些设施。正如许多人所预料的那样，如果我们陷入衰退， 则可能会有惊人的购买机会。变化总是带来机会。问题是：您在硬币的哪一边?

最终，我希望WeWork能够恢复并继续为依赖它的公司和人员提供服务。尽管它的公开性很差，但该模型对美国大街有明显的影响。当我们观察公司的下一步行动时，关键是要记住其他参与者正在等待准备就绪，以应对机会。

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