一热二冷三观望成为今年土拍市场的概况

12月27日上午，北京市房山区拱辰0017、0019地块经历28轮竞价之后，总价达到18.63亿元价格上限，溢价率15%，最终被中建智地收入囊中。

这是北京第三轮集中供地中唯一一宗现场竞价地块。

至此，2021年北京三批次集中供地全部结束，总计揽金约1900亿元，“一热二冷三观望”成为今年土拍市场的概况。

国企唱主角

第三批集中供地成交过程比预想的迅速。

12月24日，在第三批次商品住宅用地挂牌报价截止时，9宗地当日成交，2宗地流拍，仅有房山1宗地块进入现场竞价环节。

根据中指院统计，北京第三批次供应12宗住宅用地，最终成交10宗，其中7宗底价成交，成交规划建筑面积90.98万平方米，总成交金额276.83亿元。

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来源：中指院

中指院土地事业部高级分析师张晓飞认为：“本次成交的地块整体特征为单价低，房价均不高，并且有较大利润空间。比如房山地块地价均价在16000元/平方米左右，周边房价均价为38000元/平方米。门头沟两宗底价成交地块地价均价为24000元/平方米，周边房价均价为45000~55000元/平方米，而一河之隔的石景山区可达到60000元/平方米左右，价格方面对刚需人群比较友善。”

此前被看好的朝阳区劲松街道0408-646地块并未受到预期中的欢迎，仅以11.4亿元底价成交，成交楼面地价28423元/平方米，由中国葛洲坝(600068)集团房地产开发有限公司竞得，甚至未进入现场竞价阶段。

从成交结果看，第三批集中供地国企成为绝对主角。除上文提及的房山拱辰、朝阳劲松外，门头沟两地块分别被金地14.84亿元、金茂11.68亿元竞得，延庆地块由中建方程以3.9亿元竞得。

尤其是东坝地块(1101-A002-1、1101-A003-1地块;1101-A002-2、1101-A003-2地块;1101-A002-3地块)，起拍总价175.3亿元，由京投发展(600683)合体竞得。

张晓飞表示：“京投获得该地块属于锦上添花，不管是完善配套还是开发建设，对政府和建设单位都是双赢。”

值得注意的是，据《每日经济新闻》此前报道，该地块属于北京新探索的“期地”(地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地)出让模式，分为1年内交付落地区、2年内交付上盖区。

付款流程方面，3宗地11.22亿+9.7亿+14.2亿共计35.1亿元保证金，2022年1月上旬交齐政府收益，分别为9.9亿+8.2亿+12亿共计30.1亿元，剩余110.1亿元将在京投交地后陆续支付。

北京链家研究院院长高原认为：“在企业竞买方面设置的资格要求使得开发企业拿地既需要资金也要具备资格，高成本、低利润、多限制等因素下，企业拿地趋于谨慎，北京土地市场拿地企业以央企、地方国企为主。”

由热转冷

从第三批次土拍结果来看，房企依然在积极进军北京市场，但拿地结构和思路发生了明显转变。从第一批次土拍市场一片大好，到二批次的集体遇冷重新审视之后，三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

2021年，北京集中供地成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万平方米，土地出让金1899.94亿元，出让金较上一年同比增长9.35%。三次出让表现比较明显的变化是拿地企业的态度。一批次火热之后，二批次民企基本躺平，三批次依旧在观望，其原因主要是受自有资金影响难以出手拿地。

值得注意的是，北京第二批集中供地，有26宗地块暂停挂牌，第三批集中供地也产生了两宗流拍地块。高原认为：“从集中拍卖成交情况来看，首批次全成交无流拍，二批次地块流拍率近6成，三批次地块也有两宗流拍;溢价率呈现持续下降态势，第三批次超9成底价成交。”

“土拍由热转冷的原因在于，一方面土地本身，优质地块、有效供应地块数量较少，土地成本持续攀高;另一方面，土地供应节奏及结构出现错配，部分土地容积率、限高等限定指标加大实际建设难度。”

高原预计，2022年北京土地市场将保持稳定态势，短期内仍以集中式供应为主，供应体量稳定在300公顷左右，供给结构持续性向保障性租赁住房倾斜。主力供应区域为平原新城，集中位于4-5环，部分核心区域或将零星出让稀缺优质地块。出让规则上坚持“房地动、一地一策”机制，高标准建设将成为长期趋势，政策性工具包将针对市场表现实现动态调控。

记者|王佳飞

编辑|魏文艺 何小桃 易启江 王嘉琦

校对|孙志成

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