商业地产领域的情绪已降至六年来的最低水平

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最近的一项调查显示，商业房地产市场的投资者情绪已降至六年来的最低水平，但调查结果仍然显示出该行业的“总体良性情况”。

来自皇家特许测量师学会的最新澳大利亚商业地产监测员报告称，在截至2018年12月的三个月中，投资者情绪下降了8点至-3。

该指数上一次跌至零以下是2012年第四季度。

RICS亚太区高级经济师兼报告作者肖恩·埃里森(Sean Ellison)表示，鉴于过去几个季度整体动力放缓，投资者情绪的下降“并非完全出乎意料”。

他告诉商业房地产公司：“在国家一级，这看起来像是“正常”的周期性放缓。

“实际上，我们跟踪的所有迹象，例如供需基本面以及诸如价格/租金预期等更具前瞻性的迹象，都表明有序放缓而不是无序崩溃。”

他说：“这并不是说风险不会一直存在，”但是这些风险似乎是从市场外部散发出来的。

对来自澳大利亚商业房地产业的70位受访者的调查还预期，所有资产类别的资本价值增速在未来12个月内将放缓–埃里森表示，这一预期“有利于周期的阶段”。

他说：“近年来，无论是在历史背景上还是相对于其他全球市场而言，增长都非常快，尤其是对于悉尼和墨尔本而言，这是有希望的，这是合理的，”他说。

“不过，我补充说，这些预测中可能包含相当数量的'悉尼悲观主义'。

“鉴于仍然存在需求管道，并且在接下来的24个月中供应将出现最小的增长，很难想象这些会在2019年跌落悬崖。”

埃里森表示，在租金方面，对主要零售的预测超出了负面范围，表明该行业的高端空间具有“一定的弹性”。

他说：“零售经验可能会向前发展，可能会偏向食品和饮料(与某些传统商店相比)。”

“但是位置似乎是驱动资本价值和租金的关键因素;二级零售空间的前景并不像优质物业那样乐观。”

他同意，对工业市场的信心要强于其他市场，因为主要和第二工业资产类别的租金预测都比上一季度要强。

“在某些方面，这是我们在零售业中看到的转型的结果–供应链需要仓库，而且这些仓库越来越重要。”

尽管也有人对工业市场表示谨慎，但这些工业在“极少数”中。

“轶事证据表明，一些投资者将风险曲线移至“增值”工业领域的迹象，以获得更多的收益。”

几乎有一半的贡献者表示，其估值通常都高于公允价值，尤其是在悉尼和墨尔本，尽管埃里森表示，这一发现主要适用于优质写字楼，而零售物业的估值更为合理。

“尽管对估值有这些看法，但我认为最重要的是，对商业地产的需求仍然存在。即使回撤，这种被压抑的需求也将起到缓冲作用。”

调查还发现，连续第12季度获取融资更加困难，超过70%的受访者表示信贷条件趋紧。

RICS的研究是在最近的国民银行(NAB)2018年第四季度商业地产调查之后进行的，该调查发现，在办公楼市场预期改善的推动下，市场人气小幅上升了1点，至+9。

据NAB称，对商业房地产市场的总体信心“仍然很弱，并远低于调查平均水平”。

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